Omakotitalot vuoristoradassa

Omakotitalojen hinnat kääntyivät jo viime vuonna nousuun. Tonttien hinnat nousivat talojakin reippaammin. Uhkakuvat kahden prosentin lainamarginaaleista eivät toteutuneet, mikä on yksi syy pirteään asuntokauppaan.

Asuntojen hinnoissa ei tapahtunut laman takia notkahdusta. Marginaalit ovat alle prosentin tasolla ja pankkien kilpailu kiristyy. Nyt kannetaan huolta, huomioivatko kotitaloudet mahdollisen koronnousun mitoittaessaan maksukykyään hulppeiden kotien neliömäärään.

Omakotitalojen hinnat kääntyivät nousuun viime vuonna ja ovat jo keskimäärin kalliimpia kuin ennen lamaa. Tosin kaupunkien ja maakuntien välillä on suuria eroja. Tiedot ilmenevät Maanmittauslaitoksen kehittämiskeskuksen erikoistutkija Juhani Väänäsen kokoamasta kauppahintatilastosta.

Kauppoja tehtiin viime vuonna lähes yhtä paljon kuin vuonna 2008, ja muun muassa Uudellamaalla, Pirkanmaalla ja Keski-Suomessa kaupankäynti piristyi huomattavasti. Helsingissä kauppoja tehtiin yhdeksän prosenttia enemmän ja Espoossa viisi prosenttia enemmän vuoteen 2008 verrattuna. Myös kehyskunnista Kirkkonummella, Järvenpäässä ja Tuusulassa kaupankäynti palasi takaisin huippuvuosien tasolle vuoden 2008 hiljaiselon jälkeen. Muualla Suomessa mm. Tampereen seudulla ja Jyväskylässä kaupankäynti on piristynyt huomattavasti. Toisaalta Savossa, Karjalassa ja Lapissa myyntimäärät ovat laskeneet entisestään.

Maakuntien kahtiajako

Helsingissä ja Espoossa kaupankäynnin lisääntyessä hinnat ovat tippuneet noin viisi prosenttia. Muualla Uudellamaalla hinnat ovat pääosin hieman nousseet ja ovat lähes vuoden 2007 tasolla. Poikkeuksena on Vihti, jossa hinnat ovat nousseet vuosi vuodelta.

Pirkanmaalla omakotitalojen hintataso on hieman laskenut (– 1 %) vuonna 2009. Tampereella hinnat laskivat noin kahdeksan prosenttia, samoin kuin Ylöjärvellä, Valkeakoskella ja Lempäälässä. Muissa Tampereen lähiseudun kunnissa lasku oli vähäisempää. Turussa hintataso on noussut (+ 5 %) takaisin kalleimpien vuosien tasolle, kun taas Satakunnassa hinnat ovat pysyneet ennallaan.

Hienoista hintojen nousua oli myös Savossa (+ 2 %), Kanta-Hämeessä (+ 2 %) ja Keski-Pohjanmaalla (+ 1 %). Lapissa ja Pohjois-Pohjanmaalla hinnat nousivat jopa seitsemän prosenttia ja Pohjois-Karjalassa (+ 11 %) hinnat palautuivat takaisin vuoden 2008 rajun laskun jälkeen. Myös Etelä-Pohjanmaalla hinnat palautuivat takaisin vuoden 2007 tasolle. Keski-Suomessa omakotitalojen kauppa on piristynyt ja hinnat nousseet jopa neljä prosenttia.

Omakotitalojen hinnat laskivat merkittävästi viime vuonna Kymenlaaksossa (– 6 %). Myös Itä-Uudellamaalla hinnat laskivat hieman. Suurin lasku oli kuitenkin Kainuussa, jossa hinnat tippuivat vuoden 2008 12 prosentin nousun jälkeen takaisin vuosien 2006–2007 hintatasolle.

Helsingin Munkkiniemessä myytiin viime vuoden kallein omalla tontilla sijaitseva omakotitalo. Kauppahinta oli lähes 1,7 miljoonaa euroa. Myös Espoossa kalleimmat talot ylittivät miljoonan rajan. Uudenmaan ulkopuolella kalleimmat omakotitalot vaihtoivat omistajaa Oulun rajalla Haukiputaalla, Tampereella, Turussa ja Kuopiossa noin 650 000–725 000 eurolla. Sipoon hinnat odotetusti laskivat (– 5 %) Helsingin riistettyä arvokkaimmat asuinalueet itselleen.

Keskihinnaltaan kalleimmat omakotitalot sijaitsevat Kauniaisissa ja Espoossa. Kauniaisissa hintojen keskitaso oli 730 000 euroa, eikä sieltä saanut viime vuonna taloa omalla tontilla alle puolen miljoonan, kauppoja tosin on ollut vain muutama. Espoossa keskihinta oli viime vuonna 400 000 euroa ja Helsingissä hieman vähemmän; 345 000 euroa. Kirkkonummi merenrantakaupunkina oli vuoden 2009 kallein kehyskunta, keskihinta oli 307 500 euroa.

Muista kehyskunnista saa omakotitalon keskimäärin 200 000–300 000 eurolla, parhaimpien talojen hintojen ollessa noin puoli miljoonaa. Vantaa on hieman kehyskuntia kalliimpi, keskihinta oli 275 000 euroa. Kauppahintatilastoissa eivät ole mukana yhteisellä tontilla sijaitsevat omakoti- ja erillistalot, joita on paljon erityisesti Uudellamaalla. Myöskään vuokratontilla myydyt talokaupat eivät tilastoidu.

Myyntiajat lyhentyneet kasvukeskuksissa

Omakotitalojen myyntiajat ovat lyhentyneet valtakunnallisesti, mikä kuvastaa sekä ostajien että myyjien kykyä tehdä nopeita päätöksiä. Vuosi sitten isot ostokset olivat kiven takana. Talojen myyntiaika on edelleen keskimäärin toistasataa päivää. Helsingissä kaupantekoon on päästy selvästi nopeammin (75 pv). Vielä vuosi sitten Turussa talot odottivat ostajaa yli puoli vuotta, kun tänä keväänä kaupat syntyvät kolmessa kuukaudessa. Poikkeuksen tekee Pori, jossa myyntiajat ovat pidentyneet neljään kuukauteen (25 %).

Vertasimme hintapyyntöjä toteutuneisiin kauppahintoihin ja selvityksemme perusteella hintapyynnöistä kannattaa edelleen kokeilla 7–10 prosentin tinkimistä. Viime vuonna oli paljon taloja myynnissä, joista ei syntynyt ollenkaan kauppoja. Pyynikissä hurjimmat yrittivät saada taloistaan yli 700 000 euroa, mutta Tampere ei ole vielä valmis näin rajuihin hintoihin. Rohkeita tarjouksia kannattaa kokeilla, sillä onnistuu tinkiminen Pispalan idyllissäkin.

Omakotikiinteistöjen kaupassa nähtiin vain yhden vuoden alamäki ja viime vuosi oli jälleen nousua. Taloudessa pelätään uuden taantuman vielä olevan edessäpäin, mikä heijastuisi varmasti myös kiinteistökauppaan. Vuosi sitten povatut huimat korkomarginaalit eivät näytä tällä erää toteutuneen, ja pankit myöntävät lainoja edelleen varsin auliisti.

Korkotason ei odoteta nousevan äkkijyrkästi, ensi vuodeksi ennustamme hidasta koronnousua. Omakotitalon vuosittaisella hintavaihtelulla ei ole suurta merkitystä, koska talo on perheen pitkäaikainen koti. Pitkällä aikavälillä aina toivoisi saavansa myydessä omansa pois. Näin ei tällä hetkellä ole, jos talo on liian iso, muuttotappioalueella ja rakennuskustannukset ovat karanneet käsistä.

Lue aiheesta lisää TM Rakennusmaailman numerosta 4/2010, joka ilmestyi 28.4.