Yksityisen yrityksen hyvästä bisnesideasta 90-luvun puolivälissä alkanut kuntotarkastustoiminta on laajentunut ”puoliviralliseksi” osaksi asuntokauppaa. Se on saavuttanut ihmisten mielissä tietynlaisen takuuleiman melko kevein perustein.

Nykymuodossaan tehty kuntotarkastus ei välttämättä ole tae rakennuksen todellisesta tilasta. Sen osoittavat ne lukemattomat reklamaatiot, joiden kimpussa Keskuskauppakamarin HTT-tavarantarkastajana toiminut rakennusmestari Tapio Kemoff on paininut. Kemoff on myös yksi Kosteus- ja Hometalkoiden Asuntokaupan turvan parantaminen -nimisen hankkeen teknisen työryhmän jäsenistä. Hankkeen tuore loppuraportti on juuri ilmestynyt.

Viime vuoden lopulla Rakennustieto Oy julkaisi Tapio Kemoffin kirjoittaman kirjan, jonka nimi on ”Asuntorakennuksen kuntotarkastusopas”. Se on tarkoitettu käsikirjaksi kuntotarkastuksia suorittaville tarkastajille.

Juuri julkaistu Kosteus- ja Hometalkoot työryhmän loppuraportti Asuntokaupan turvan parantaminen ei kaikilta osin vastaa Kemoffin toiveita alan pahimpien epäkohtien korjaamiseksi. Loppuraportti esittää kuitenkin, että muun muassa Rakennustieto Oy:n tulisi laatia uudet ohjeet asuntokaupan kuntotarkastusta koskevaan KH-kortistoon. Vaikka suunta on oikea, vaikuttavat ehdotetut sisältömuutokset Kemoffin mielestä edelleen väljiltä.

Pätevä ja asiansa osaava kuntotarkastaja olisi korvaamaton apu kokemattomalle, rakentamisesta tai kiinteistön kunnossapidosta tietämättömälle ostajalle. Nykyisten ohjeiden mukaan tarkastus on tehtävä edelleenkin aistinvaraisesti ja pääosin rakenteita rikkomatta. Ohje ei vaadi riittävän perusteellisia ja tarkkoja kuntotutkimuksia.
”Siinä piileekin se pommi, johon huolellinenkin tarkastus voi kaatua. Kosteusmittaus ei kerro läheskään kaikkea. Kun tarkastajalta vaaditaan, että rakenteisiin tehdään vain rasiaporan kokoisia reikiä, on täysin sattumankauppaa, mitä juuri siltä kohtaa paljastuu. Rakennusten riskirakenteissa voi lymyillä niin arvaamattomia ongelmia, että niiden selvittäminen vaatisi laajempaa rakenteiden avaamista jo tarkastuksen yhteydessä. Näihin myyjät eivät helposti suostu”, sanoo Kemoff.

Hänen mukaansa tällaisia riskirakenteita ovat muun muassa valesokkelit, tasakatot, vesikatteen suuntaiset yläpohjat, rinnetalojen kellarirakenteet, maavaraiset betonilaatat, joiden yläpuolella on puurunko sekä rossipohjat.

Riskirakenteiden tunnistaminen ja kirjaaminen tarkastusraporttiin on tärkeää, vaikkei mitään ongelmia vielä tarkastushetkellä havaittaisikaan.
”Hyvä tarkastaja osaa ennakoida, mitä rakenteissa voi mahdollisesti tapahtua tulevaisuudessa. Se auttaa ostajaa hahmottamaan korjaustarpeita ja kustannuksia. Tarkastajien puolustukseksi on sanottava, että jo olemassa olevien vikojenkin löytäminen nykyisten menetelmin avulla rakenteita avaamatta voi olla täysin mahdotonta. Vauriot on joskus jopa tarkoituksella piilotettu.”

Siitä syystä Tapio Kemoff kannattaakin lakisääteistä, nykyistä huomattavasti perusteellisempaa kuntotutkimusta tehtäväksi aina ennen asuntokaupan lukkoon lyömistä. Lakisääteisyyden läpimenoon työryhmässä ei valitettavasti uskottu, joten loppuraportti jäi siltä osin torsoksi.
Lisäksi Kemoff toivoisi koko maan kattavaa kuntotarkastusarkistoa, jossa säilytettäisiin kaikkien tehtyjen tarkastusten täydellisiä kopioita, eikä vain pelkkiä kuntotarkastusraporttien kansia, kuten loppuraportissa on esitetty.

Tämäkin ajatus laimeni työryhmän käsittelyssä, koska raporttien pistokokeelliset tarkastukset ja kentällä tehtävät yllätystarkastukset on esitetty vain yhtenä vaihtoehtona sille, että valvontaorganisaatio käsittelisi pelkästään kuntotarkastuksista mahdollisesti tulevia reklamaatioita.
”Mielestäni jälkimmäiseen vaihtoehtoon ei pitäisi tyytyä. Perusajatus ja tarve kuntotarkastusten laadun parantamisesta ja niistä syntyvien riitojen vähentämisestä ei voi toteutua ilman tehokasta valvontaa.”

Tapio Kemoff kehottaakin lukemaan kuntotarkastusten loppuraportit kunnolla ennen laskun maksamista.
”Raportin lisäksi tarkastajan on mielestäni aina suusanallisesti selvitettävä jokainen kirjaamansa asia siten, että asiakas varmasti tajuaa sen merkityksen. Asiakkaan on ymmärrettävä myös paperilla mainitun havainnon aiheuttamat seuraukset tulevaisuudessa. Ellei itsellä ole kokemusta rakentamisesta, raportti kannattaa luettaa vaikka alaa tuntevalla tuttavalla ennen kaupasta päättämistä”, hän painottaa.

Lue aiheesta tarkemmin TM Rakennusmaailman numerosta 3/13, joka ilmestyi 20.3.