Asuntokaupan kuntotarkastus aloitetaan yleensä omistajien alkuhaastattelulla. Siinä tulee usein esille käytössä havaittuja ongelmia. Nytkin selvisi, että omistajat ovat ajoittain havainneet poikkeavaa hajua makuuhuoneessa ja epäilivät sen johtuvan ilmanvaihdon niukkuudesta. Kuntotarkastusta tehtäessä havaittiin juuri makuuhuoneessa lievää mikrobitoimintaan viittaavaa hajua lattian ja seinien liittymää tarkasteltaessa, mutta huoneessa ei muuten haissut mitenkään poikkeavalta.

Kuntotarkastuksen alussa tarkasteltiin piirustuksia ja niistä nähtiin, että ulkoseinien ja perustuksien liittymässä on käytetty aikakaudelle tyypillisesti ns. valesokkelia, joka on riskialtis rakenne. Piirustuksista havaittiin myös, että ulkoseinän ja alapohjan liitos ei ole todennäköisesti tiivis, jolloin liitoksen kautta voi päästä siirtymään huoneilmaan hajuja sekä epäpuhtauksia alapohjan alapuolelta.

Lisäksi piirustuksista selvisi, että rakennuksessa on alun perin ollut tasakatto, joka on muutettu myöhemmin harjakatoksi.

Valesokkelirakenteessa riskinä on maaperän kosteuden siirtyminen seinän alaosan puurakenteisiin ja eristeisiin, jotka voivat pahimmassa tapauksessa sijaita rakennusta ympäröivän maanpinnan alapuolella. Lisäksi rakenteessa vaurioitumisriskiä usein lisää seinärakenteen alaosan tuulettumisen puutteellisuus. Korkea ja pitkäkestoinen kosteusrasitus voi aiheuttaa puurakenteisiin paitsi hometta, myös lahovaurioita.

Kyseisessä rakennuksessa oli ulkopuolelta uusittu puutteiden vuoksi mm. salaojat ja perusmuurin ulkopinnan vedeneristys, jolloin perustusrakenteisiin sekä ns. valesokkelirakenteeseen kohdistuva kosteusrasitus on pienentynyt merkittävästi.

Mikrobitoimintaan viittaavaa hajua

Kuntotarkastuksessa ei löytynyt ulkoseinien sisä- tai ulkopinnoilla kosteuteen tai vaurioihin viittaavia jälkiä tai havaittu kosteudentunnistimella kosteutta seinien sisäpinnoilla.

Ulkoseinän alaosaan porattiin rasiaporalla reikä rakenteiden toteutustavan ja kunnon tarkastamiseksi. Avauksen kohdalta todettiin, että ulkoseinän puurakenteet ovat maanpinnan tasolla, jolloin rakenteessa on riski maaperän kosteuden siirtymisestä ulkoseinän rakenteisiin. Lisäksi riski kosteuden siirtymisestä maaperästä ulkoseinärakenteisiin on ollut vielä suurempi ennen salaojituksen uusimista. Rakenneavauksen kohdalla ei kuitenkaan havaittu näkyviä jälkiä vaurioista tai kosteudesta, mutta mikrobitoimintaan viittaavaa hajua kyllä.

Rasiaporalla tehdystä avauksesta ei yleensä päästä eikä tässäkään tapauksessa päästy tarkastamaan rakenteen riskialtteinta kohtaa, eli alaohjauspuun alapintaa. Myöskään ulkoseinän ja alapohjan betonilaatan liitoksen toteutusta ja tiiveyttä ei päästy tarkastamaan pienestä avauksesta. Näistä syistä ulkoseinien alaosiin suositeltiin kuntotarkastuksessa jatkotutkimuksia.

Yläpohjassa odotti harmittava yllätys

Yläpohjaa tarkastettaessa havaittiin, että harjakaton alle jätettyä vanhan tasakaton bitumikermikatetta ei ollut avattu ja eikä rakenteessa ollut tuuletusaukkoja reunoilla. Yläpohjarakenteiden tuulettumisen selvittämiseksi avattiin vanhaa katetta yläpohjasta.

Yläpohjan lämmöneristeiden ja katteen alapuolisen laudoituksen välillä ei ollut tuuletusrakoa. Koska tuuletusrako puuttuu lämmöneristeen ja vesikatteen välillä, on rakenne riskialtis.

Yksittäisestä pienestä avauksesta ei voitu todeta rakenteen kuntoa riittävän laajasti ja rakenteeseen suositeltiin kuntotarkastuksessa lisätutkimuksia.

Tarkempi kuntotutkimus

Ulkoseinien alaosien rakenteiden kuntoa sekä havaitun hajun syytä tutkittiin kuntotarkastuksen jälkeen rakenteiden kuntotutkimuksilla, joissa seinärakenteita avattiin laajemmin sekä rakenteista kerättiin materiaalien mikrobinäytteitä.

Kuntotutkimuksissa avattiin ulkoseinän alaosan sisäpinnan levytystä huoneiston molemmilla sivuilla. Avauksien kohdilta irrotettiin pala alaohjauspuuta, jotta alaohjauspuun alapintaa päästiin tarkastelemaan. Ulkoseinän ja alapohjan betonilaatan liittymässä todettiin rako, joka ulottuu alapohjan alapuolisiin hiekkatäyttöihin saakka.

 

Rakenteista ei löytynyt kosteuteen tai vaurioihin viittaavia jälkiä, mutta avauksien kohdilla sekä materiaaleissa oli mikrobitoimintaan viittaavaa hajua. Ulkoseinän puurakenteissa tutkimuksen aikana mitatut kosteudet olivat tavanomaisella tasolla.

Ei voitu todeta, aiheutuiko havaittu mikrobitoimintaan viittaava haju ulkoseinän ja alapohjan liittymän kautta kulkeutuvista epäpuhtauksista vai olivatko myös ulkoseinän alaosan rakenteet vaurioituneet. Tämän selvittämiseksi ulkoseinärakenteista kerättiin mikrobinäytteitä materiaaleista ja näissä todettiin runsaasti mikrobikasvua.

Ulkoseinän alaosan mikrobikasvu on havaintojen sekä kosteusmittauksien tuloksien perusteella syntynyt ennen rakennuksen ulkopuolella suoritettuja korjauksia, mutta mikrobivaurioiden korjaaminen vaatii vaurioituneiden materiaalien poistamista, vaikka rakenteet ovat kuivuneet.

Ulkoseinien alaosien vaurioiden sekä rakenteiden tiiveyden puutteiden korjaamiseksi ulkoseinien alaosien puurakenteet sekä lämmöneristeet purettiin ja uudessa rakenteessa seinän alaosa on tehty kiviaineksista.

Korjauksen yhteydessä alapohjan betonilaatan ja uuden ulkoseinän kivirakenteen liitos tiivistettiin vedeneristysmassalla sekä vahvikenauhalla.

Yläpohjarakenteita tutkittiin avaamalla rakenteita yhdestä kohdasta reilusti. Se tehtiin huoneistojen välisen seinän vierestä, koska vesikatolla oli havaittu puutteita vesikaton ja pellityksien liittymässä tällä kohdilla. Yläpohjassa havaittiin kosteuteen viittaavia jälkiä rakennuspapereissa sekä silmin näkyvää mikrobikasvua puurakenteissa. Näkyvät kosteusjäljet ja vauriot rakenteissa olivat aiheutuneet vesikaton paikallisesta vuodosta katteen ja pellityksen liitoskohdassa.

Tämän lisäksi kerättiin mikrobinäytteitä osalta, joka ei ollut kastunut vesikaton vuodosta. Niiden perusteella todettiin yläpohjan lämmöneristeiden yläosien vaurioituneen. Vaurioituminen oli aiheutunut rakenteen tuulettumisen puutteista. Yläpohjan korjaukset toteutettiin avaamalla vanha vesikate yläpohjatilasta ja poistamalla lämmöneristeet. Vuotokohdalla korjauksessa uusittiin lisäksi sisäkaton levyjä ja rakennuspaperi vaurioituneilta osiltaan. Lisäksi yhdessä yläpohjan puupalkissa havaittu mikrobikasvusto poistettiin höyläämällä.

1970-luvun rakennuksista lähes puolessa valesokkeli

Raksystems Insinööritoimisto Oy:n viime vuosina tekemistä 16 000 asuntokaupan kuntotarkastuksesta noin 2 300 tehtiin 1970-luvulla rakennettuun taloon. 1970-luvun kohteista noin 40 %:ssa on ollut valesokkelirakenne ja niistä noin 20 %:ssa on todettu rakenteen merkittävä korjaus- tai uusimistarve. Lisäksi noin kolmannekseen kohteista on suositeltu laajempia tutkimuksia kunnon selvittämiseksi.

Tarkastetuista 1970-luvun taloista hieman alle 20 %:ssa on tasakatto ja näistä taloista noin 15 %:ssa on todettu korjaus- tai uusimistarve yläpohjan rakenteissa sekä lisätutkimuksia on suositeltu noin kahteen kolmasosaan kyseisistä rakennuksista.

Rakenteiden vaurioiden määrässä tulee huomioida, että kuntotarkastus suoritetaan pääosin rakenteita rikkomattomin menetelmin ja riskialttiita rakenteita avataan ainoastaan yksittäisiltä kohdilta.

Artikkeli on julkaistu TM Rakennusmaailmassa 5/20.

Suomen suurin kuntotarkastaja

Raksystems Insinööritoimisto Oy on vuonna 1989 perustettu rakennus- ja kiinteistöalan asiantuntijayritys. Suomen suurimpana kuntotarkastusyhtiönä olemme tehneet yli 150 000 kuntotarkastusta ja -tutkimusta sekä suunnitelleet ja valvoneet tuhansia peruskorjaushankkeita. Raksystems tarjoaa palvelukokonaisuuksia, joiden avulla varmistetaan kiinteistöomaisuuden arvon säilyminen ja terveellinen elinympäristön. Raksystems toimii aktiivisesti alan kehitystehtävissä kiinteistöjen ja kansallisomaisuutemme edunvalvojina. Meitä on jo 300 alan asiantuntijaa kautta maan.

Tavoitteena on antaa tietoa ennaltaehkäisevästä rakennusten huoltamisesta, kunnossapidosta ja määräaikaistarkastamisesta sekä kiinteistön omistajan velvollisuudesta ylläpitää kodin huoltokirjaa. Kuten autot, myös kodit kaipaavat asiantuntijan säännöllistä tarkastamista, jotta siellä on turvallista ja terveellistä asua – taloudellisesta arvon säilymisestä puhumattakaan.