Kaupunkimainen kotilomailu on noussut raketin lailla suosioon muun muassa Airbnb:n voimalla. Nyt puhutaan buumista, mutta itse ilmiössä ei ole mitään uutta. Elettiin 70-lukua, kun maaseudulla asuvat Martti ja Elma ostivat yksiön Tampereelta. Tukikohta palveli lepoa, vaihtelua ja viihtymistä. Kovan työn vastapainoksi pariskunta nautti tanssimisesta ja kulttuurista. Välillä yksiötä vuokrattiin muille.

Puoli vuosisataa myöhemmin kaupunkiasuntoja ja -taloja hankitaan vapaa-ajankodeiksi täysin samoin perustein. Vapaalla halutaan nauttia rennosta elämästä pikkukaupungissa tai tuulettua ison kaupungin sykkeessä.

”Kakkoskotien hankinta keskittyy Suomessa voimakkaasti joillekin paikkakunnille. Länsi-Uudellamaalla Hangon lisäksi Tammisaaresta hankitaan paljon kakkosasuntoja. Muuallakin kysyntää toki on, mutta mittakaava vaihtelee. Porvoo ja Pohjois-Suomen talvilomakohteiden läheiset kaupungit ovat luultavasti suosittuja tukikohtia, samoin mutu-tuntumalla myös Kuopio”, sanoo Sp-Koti -kiinteistönvälitysketjun toimitusjohtaja eMBA, LKV Jukka Rantanen, jolla on yli 30 vuoden kokemus kiinteistömarkkinoista.

Rantasen mukaan havaittavissa on myös suurten kaupunkien vetovoima. Helsingistä ja Tampereelta hankitaan yhä innokkaammin kakkoskoteja. Valtaosin niiden ostajat ovat varttuneita henkilöitä, suosituimpia ovat pienehköt kerrostaloasunnot.

Ostajat ovat hyvin tietoisia, mistä haluavat maksaa. Hankintakriteerinä ei ole aina edullinen hinta vaan keskeinen sijainti. Helsingin ja Tampereen ydinalueilta ei saa asuntoa edullisesti, pikkukaupunki Hangon hintataso radan merenpuoleisessa osassa on jo Turun tasolla eli kakkoskoti ei irtoa halvalla.

”Tällä hetkellä suomalaisille on kertynyt varallisuutta enemmän kuin koskaan historian aikana. Tietyllä asiakasryhmällä on varaa ja halua ostaa kakkoskoteja ja sijoitusasuntoja myös isojen kaupunkien parhailta ja kalleimmilta paikoilta. Niiden arvo myös pysyy ja tuleva myynti on helppoa ja nopeaa. Varsinkin pienet asunnot menevät nopeasti kaupaksi”, toteaa puolestaan Kiinteistömaailman toimitusjohtaja, LKV Erkki Heikkinen.

Heikkisellä on omakohtaista kokemusta kahden kodin asumisesta, työt ovat Helsingissä, kakkoskoti Kemin seudulla. Kotiseudulle suuntautuu monen muunkin tie.

”Esimerkiksi Kajaanista hankitaan kakkoskoteja. Taustalla on halu palata lomailemaan ja kenties eläkkeellä myös pysyvästi asumaan takaisin juurille. Seutua kohtaan halutaan tuntea yhteenkuuluvuutta. Yhtälö on helppo ymmärtää, se on myös taloudellisesti mutkaton. Verrattuna Helsingin, Tampereen ja Turun asuntomarkkinoiden koviin hintoihin Kajaanista ja liki mistä tahansa muualta Suomesta saa hyvin edullisesti asunnon.”

Yhteydet ja etäisyydet määrittelevät myös sitä, miten helposti kakkoskoti on vuokrattavissa toisille.

”Jos esimerkiksi Helsingissä pysyvästi asuva ostaa kakkoskodin pohjoisessa sijaitsevasta pikkukaupungista, Airbnb:n tyyppinen lyhytaikaiseen vuokraukseen perustuva konsepti ei toimi yhtä sujuvasti. Petivaatteet, siivous ja muut järjestelyt on vaikea saada toimimaan. Kysymykseen tuleekin vain pitempiaikainen vuokraus”, Heikkinen sanoo.

Unelmat murroksessa

Loma-asumiseen liittyvien valintojen tilanne elää yhteiskunnan muutoksen mukana. Taustalla on suuria rakenteellisia muutoksia. Ihmiset haluavat lomallaan mukavuuksia. Se mikä oli ennen unelma, on nykyään työleiri.

Moni myy perityn kotitilan ympäriltä maat ja metsät, jolloin käsiin jää vain vanha kotitalo. Aiemmin nämä talot ovat liki poikkeuksetta siirtyneet käyttöön kesämökin virkaa toimittavina kakkoskoteina. Nykyään näin ei käy kaikissa tapauksissa. Kaupungistuneet perijät haluavat eroon työlääksi koetusta maaseututalosta ja sijoittavat rahat esimerkiksi kaupungin kakkosasuntoon.

”Airbnb:n suosion kasvaminen kaupunkilaisena lomailumuotona antaisi olettaa, että kaupunkiasuntoja myös ostetaan pysyviksi loma-aikojen tukikohdiksi”, Cowell arvelee.

Suomalaisten ikääntyminen näkyy asuntomarkkinoilla. Ihmiset haluavat hyvien palvelujen äärelle myös vapaa-ajallaan, hyvinvointi- ja terveyspalvelujen saatavuus tulee nousemaan tärkeäksi valintaperusteeksi.

”Niinkin asiaa voidaan ennakoida, että haja-asutusalueella asuvat henkilöt ostavat vielä työiässä ollessaan pienen sijoitusasunnon kaupungista lomakodiksi ja muuttavat siihen sitten kokonaan, kun eläkeikä koittaa. Asunto on näin ajatellen sekä sijoitus että vanhuudenturva”, sanoo Rantanen.

Kakkoskotiin halutaan rakastua

Hangossa tiedetään kakkoskodeista ja loma-asumisesta ehkä enemmän kuin missään päin Suomea, sillä merikaupungin kylpylähistoria ulottuu vuoteen 1879. Sekin on tiedossa, että pikkukaupungin kadut ja rannat hiljenevät syksyn saapuessa.

Sittemmin kaupunkikuvaa ja elinkeinoelämää ovat saapuneet elävöittämään kakkosasukkaat. Varttuneet ja eläkeikäiset ovat maanlaajuisesti suurin kakkoskotien ostajaryhmä, mutta Hangosta kakkoskoteja hankkivat myös lapsiperheet. Perheen yhteiseen aikaan satsaavien intresseissä on lomakoti, jossa kaikki viihtyvät.

Kiinteistövälittäjänä Hima & Huvila -kiinteistönvälitystoimistossa toimivan Nana Hyryn havaintojen mukaan moni ostaa kakkoskodin ystäviensä perässä, vilkas sosiaalinen lomaelämä kuuluu asiaan. Lapsilla on aina kavereita, pikkukaupungissa on turvallista ja helppoa liikkua. Hyvät liikenneyhteydet ovat myös avainasemassa, kun tehdään ostopäätöksiä. Pääkaupunkiseudulla asuvat on hankkineet runsaasti kakkoskoteja Hangosta, Espoosta ajaa sinne tunnissa.

Moni kertoo miettivänsä jo kakkoskodin ostovaiheessa ansaintamahdollisuutta eli mahdollisia vuokratuloja. Lomapaikkakunnilla niille on myös kysyntää.

”Esimerkiksi Hangossa on vain kolme hotellia, sata huonetta, kaksisataa petipaikkaa. Se ei riitä korkeasesongin aikana mihinkään. Avuksi tulevat omia asuntojaan vuokraavat henkilöt. Moni matkustelee tai purjehtii ja vuokraa siksi aikaa asunnon lomailijoille”, sanoo Lomahanko.fi -palvelun markkinoinnista vastaava Esa Aarnio.

Palvelu poikkeaa markkinoita hallitsevan Airbnb:n toimintatavasta. Verkossa toimiva markkina-alusta yhyttää vuokranantajan ja vuokraajan suoraan. Verkkopalveluun ladataan vuokrattavan asunnon kuvat ja perustiedot, varauskalenteri näyttää vapaat ajat, varaukset ja raha kulkevat ilman välikäsiä. Palvelun asiakkaita ovat vuokranantajat, vuokraajille ei koidu kustannuksia. Vireillä on vastaavat markkina-alustat Lomakotka ja Lomahamina.

Oman asuntonsa voi yleensä vuokrata hyvillä mielin, Aarnion korviin ei ole kuulunut raporttia ikävyyksistä. Sen sijaan jotkut vuokraajat valittavat kohteiden tasosta, varsinkin jos lomasää oli sateinen ja harmitukseen halutaan hyvitystä. Kärjistäen: kun sataa, sänky on kova.

Vuokrauksen pelisäännöt selviksi

”Omakotitalossa tilanne on selvin, jokainen saa vuokrata kotiaan lyhyeksi tai pitkäksi aikaa kuten haluaa. Lähtökohtaisesti tilanne on sama myös taloyhtiössä eli osakkeenomistaja voi tehdä lyhyitäkin vuokrasopimuksia eli vuokrata kotiaan myös lomakäyttöön. Taloyhtiöltä ei tarvitse pyytää siihen lupaa. Toki tilanne voi taloyhtiössä olla toinen, jos yhtiöjärjestyksessä otetaan asiaan kantaa”, sanoo Kiinteistöliiton apulaispäälakimies Kristel Pynnönen.

”Taloyhtiössä toimitaan niin kuin yhteisesti sovittu yhtiöjärjestys määrää. Jos asuntojen vuokraus lyhyt- tai pitkäaikaisin vuokrasopimuksin haluttaisiin kieltää taloyhtiössä, asian pitäisi lukea yhtiöjärjestyksessä. Kieltäminen edellyttää jokaisen osakkaan suostumusta.”

Pynnösen mukaan helpoiten kielto saadaan yhtiöjärjestykseen, jos kielletään vuokrausta ennakoiden eli siinä vaiheessa, kun toimintaa ei harjoiteta. Myös rakennuttaja voi asettaa ehtoja rakennuksen käytölle, nykyään on esimerkiksi tupakoinnin ja lemmikkien pidon kieltäviä allergiataloja.

”On hyvin epätodennäköistä, että uusille rakennuksille asetettaisiin vuokrauksen kieltäviä ehtoja, sillä se saattaisi rajoittaa markkinoita. Asuntosijoittajat eivät innostu kohteista, joissa olisi erityisiä vuokraustoimintaan kohdistuvia rajoituksia.”

Vuokrakotiin saapuvaa henkilöä koskevat samat säännöt kuin vakioasukasta, tämä joskus unohtuu lomatunnelmissa. Muille taloyhtiön asukkaille suodaan yörauha ja noudatetaan muutenkin yhteisiä pelisääntöjä. Taloyhtiön järjestyssäännöt on hyvä jättää esille.

”Helposti riitaa aiheuttavia asioita voi torjua selkeällä opastuksella. Tulijan on hyvä tietää, kuuluuko asuntoon parkkipaikka tai missä olisi lähin. Näin vältetään tunteita kuohuttavat parkkiriidat. Myös vesimaksuista väännettään tyypillisesti kättä, jos taloyhtiössä ei ole asuntokohtaisia vesimittareita. Jos asunto sopii vuokrattavaksi esimerkiksi 1–3 henkilölle, olisi suositeltavaa keskustella taloyhtiön hallituksen kanssa hyvä kompromissi. Vesimaksua voitaisiin periä kahdelta henkilöltä.”

Joskus käy niinkin, että naapuri tai joku taloyhtiön osakkaista vastustaa vuokraustoimintaa vedoten asunnosta kuuluviin ääniin, hissin oven kalahdukseen tai muuten vain kadehtii kerrostalokyttääjänä naapurin satunnaisia vuokratuloja. Tilanne voi johtaa piikittelyyn ja kiusaamiseen.

”Asiallisesti tehtyä vuokraustoimintaa ei ole syytä moittia. Vuokraajilla on samat oikeudet kuin vakituisilla asukkaillakin: heillä oikeus käydä suihkussa, liikkua hissillä ja rappukäytävässä ja aiheuttaa normaaliin asumiseen kuuluvia ääniä. Vuokraajina voi olla joskus yksi, toisinaan useampi henkilö, sillä ei ole merkitystä miten moni vessaa vetää tai juttelee. Käyhän minunkin kodissani vieraita”, vertaa Pynnönen.

Artikkeli on julkaistu ensimmäisen kerran TM Rakennusmaailman numerossa 5/19.

Kuka huolehtii kaukaisesta kodista?

”Asiakkaillani on Turussa, Naantalissa ja muualla Varsinais-Suomen alueella sijoitusasuntoja ja -taloja. Olemme sopineet, että käyn esimerkiksi vuokraajan vaihduttua tarkistamassa, että kaikki on kunnossa ja teen tarvittaessa huoltoa ja korjauksia”, sanoo Janne Jalonen Fiksutekniikasta. Yritys on erikoistunut omakoti- ja mökkitalkkarin töihin sekä huolto- ja remonttipalveluihin.

Jalonen tekee tarkistuskierroksia toisinaan tyhjillään olevissa kohteissa. Aikaväliksi voidaan sopia esimerkiksi kaksi viikkoa tai säiden mukaan. Nurmikoiden ajaminen, pihan siistiminen, talon asutun näköisenä pitäminen ja lämpöjen päälle laittaminen ovat tyypillisiä töitä. Harmia voi tulla hämärämiehistä, jos kohde on asumattoman näköinen pitkään. Asiakas saa halutessaan tarkistuskäynneistä kuvallisen raportin sähköpostiinsa.

”Lämmitys ja vesi ovat tärkeimpiä valvottavia kohteita talvella. Niinkin on käynyt, että pakkasilla kakkoskodin ylläpitolämmitys on mennyt pois päältä sähkökatkon tai laiterikon takia. Talon yllättävä kylmeneminen poikii nopeasti kosteusongelmia, myös putkirikko voi uhata.”

Osa Jalosen asiakkaista ulkoistaa kakkoskotinsa talviteloille laittamisen. Ratkaisu on järkevä, sillä syksy on kriittistä aikaa. Kun kakkoskodista lähdetään koulujen alettua, jonkun pitää huolehtia, etteivät rännit tukkiudu lehdistä tai katto vuoda. Talotekniikka säätöineen on valmisteltava ottamaan talvea vastaan. Samalla asiakas voi teettää talon vuosittaisen perushuollon.

Kakkosasunto-tilastoa

RE/MAXin 16:ssa maassa toteuttaman Kotona Euroopassa -tutkimuksen mukaan suomalaisista 12,1 %:lla on kakkosasunto. Suurin osa (39,3 %) suomalaisten kakkoskodeista kotimaassa sijaitsee maaseudulla, silloin puhutaan kesämökeistä. Yli yksi kolmasosa (37,7 %) niistä suomalaisista, joilla on kakkosasunto, käyttää omistamaansa asuntoa lomailuun. Viikonloppuisin asuntoa käyttää suomalaisista 27,9 %. Suomalaisten ulkomailla olevista kakkosasunnoista suurin osa (9,8 %) on kaupungeissa, niistä kakkosasunnon työntekoa varten omistaa 3,3 %.

(Lähteet: KVKL, tiedote 29.6.2016, RE/MAX Finland, tiedote 21.6.2016 (At Home in Europe -tutkimus)