Vuodesta 2010 alkaen taloyhtiön hallituksen on pitänyt esittää vuosittaisessa yhtiökokouksessa kunnossapitotarveselvitys seuraavalle viidelle vuodelle. Hallitus voi laatia selvityksen yksin tai isännöitsijän kanssa. Selvityksen pitäisi sisältää myös korjausten ja huoltojen kustannusarviot.

Insinööritoimisto Raksystems Oy:n tarkastus- ja tutkimusdivisioonan liiketoimintajohtaja Jari Marttinen toivoo asunto-osakeyhtiölakiin muutosta, joka velvoittaisi tekemään selvityksen ainakin kymmeneksi vuodeksi, ja selvityksen tekisivät puolueettomat asiantuntijat.

”Maallikoiden tekemä selvitys ei aina kerro kiinteistön oikeaa kunnossapitotarvetta, saati ajoita niitä taloudellisesti ja teknisesti oikea-aikaisesti”, hän perustelee.

Nykyistä pidempi selvityskausi toisi insinööritoimistolle euroja. Olennaista Marttisen mukaan on silti se, että kymmenen vuoden suunnitelma antaisi sekä taloyhtiön osakkaille että asunnon ostajille oikeellisen kuvan kiinteistön kunnosta ja korjausvelasta.

Marttinen murehtii korjausvelan kasvavan, kun tingitään ennakoivasta kunnossapidosta ja tehdään vain välttämättömät korjaukset.

Hänen mukaansa suunnitelmallinen kunnossapito, joka sisältäisi kevyitä korjauksia, lyhentäisi korjausvelkaa, ja tulisi lopulta keskimäärin jopa 30 prosenttia edullisemmaksi kuin isoksi paisunut remontti.

”Julkisivuremontin hinta voi olla satatuhatta euroa, mutta huonokuntoiseksi päästetyn julkisivun remontti voi maksaa miljoonan”, hän kärjistää.

Korjausvelkaa on – tai ei ole

Rakennuskannan korjausvaje ei ole pienentynyt, kerrotaan Teknologian tutkimuskeskus VTT Oy:n vuoden 2016 julkaisussa. Siinä arvioidaan, että yksin asuinrakennuksia olisi korjattava joka vuosi keskimäärin 9,4 miljardilla eurolla vuosina 2016–2025. Kun etenkin 1980-luvun pientaloja pitää korjata 2026–2035, noina vuosina keskimääräinen korjaustarve kasvaisi VTT:n mukaan 11,1 miljardiin euroon vuosittain.

Forecon Oy, tamperelainen rakennusmarkkinoiden tutkimusyritys, analysoi viime syksynä noin sadantuhannen kerrostaloasunnon korjaukset. Analyysi yllättää, sillä sen mukaan taloyhtiöt ovat teettäneet remontteja jokseenkin riittävästi.

Toimitusjohtaja Markku Riihimäki selittää, että varsinkin viemäriputket ovat kestäneet odotettua pidempään.

”Kun asuntokanta vanhenee, korjaamisen oikean ajoituksen merkitys korostuu”, hän lisää.

Riihimäki huomauttaa korjausvelan olevan vain laskennallinen käsite. Korjausvelkaa katsotaan syntyvän, kun asunnon kuntotaso laskee alle 70 prosentin.

”Esimerkiksi juuri ennen putkiremonttia kuntotaso on matala, mutta se ei aina tarkoita huollon laiminlyöntiä, vaan ikään kuin ennakoi, että korjauksia on tulossa.”

Riihimäki täsmentää, että varmasti Suomessa on asuntoja, joissa on paljon korjattavaa. Tämä ei vielä kerro taloyhtiön korjaustarpeen laiminlyönnistä, saati yhteiskunnallisesta ongelmasta.

Sekään ei ole selvää, että samassa remontissa kannattaa korjata kaikki puutteet. Riihimäki tietää, että vesi- ja viemäriputkiremontti on totuttu tekemään koko kerrostalossa, jos yhdessä asunnossa ilmaantuu putkirikko. Vastaavasti julkisivussa pintavaurio saattaa johtaa täyteen julkisivuremonttiin, vaikka osakorjaus riittäisi.

”Ei ylikorjaaminen ole ongelma, mutta sekin on syytä ottaa huomioon tulevaisuudessa, kun korjaamista riittää”, Riihimäki korostaa.

Artikkeli on julkaistu TM Rakennusmaailmassa 3/22. Lue koko artikkeli digilehdestä.