Maalaus talosta myrskyn keskellä

Etelä-Suomen kaikissa kunnissa tehtiin viime vuonna vähemmän omakotitalokauppoja edellisvuoteen verrattuna. Jotain hyvääkin: tonttipula on ohi.

Ensin tyssäsi kaksikerroksisten rivitaloasuntojen kauppa ja sitten jäivät omakotitalot ja -tontit entistä useammalta ostamatta. Asuntokauppaa hyydyttää nyt synkkenevä työllisyystilanne, vaikka asuntolainojen viitekorot ovat alhaalla.

Aiempaa korkeammat lainamarginaalit eivät yksin riitä selittämään hintojen laskua ja nihkeätä kaupankäyntiä. Alkuvuosi oli kaupankäynnissä hiljaista, mutta välittäjät riemuitsivat helmikuussa piristyneestä kaupankäynnistä.

Nyt suupielet menevät taas alaspäin pankkien uhkaillessa marginaalien nostoa jopa kahden prosentin tasolle. Rakennusliikkeet auttavat kahden asunnon loukussa olevia tarjoamalla myyntiapua entiseen asuntoon. Uusissa asunnoissa saa asua ensin vuokralla ja punnita ostopäätöstä rauhassa. Tämä kuvaa asuntomarkkinoiden tilaa: kaikki keinot käyttöön.

Suurissa kaupungeissa hinnat ja hintojen vaihteluvälit ovat suurimmillaan. Espoossa talot maksoivat viime vuonna keskimäärin 415 000 euroa. Hyvänä kakkosena Helsinki merkittiin tilastoihin 355 000 euron hinnoillaan. Vantaa ei pärjännyt 265 000 euron taloillaan vertailussa Kirkkonummelle ja Sipoolle, joissa merenrannat houkuttelevat maksukykyisempää väkeä keskimäärin yli 280 000 euron taloihin.

Kaikkiaan kiinteistökauppaan käytetty rahamäärä kääntyi viime vuonna laskuun. Nousua oli takana 12 vuotta ja nyt palattiin vuoden 2005 kauppavolyymiin. Pientalokauppojen määrä hyytyi 15 prosenttia kolmen hurjan vuoden jälkeen.

Tällä hetkellä omakotitalojen keskimääräinen myyntiaika Helsingissä on lähes kolme kuukautta. Kerrostaloyksiöiden ja -kaksioiden kauppa on piristynyt syksystä selvästi, kun taas rivitalot ovat välittäjän käsissä keskimäärin neljä kuukautta. Muissa suurimmissa kaupungeissa omakotitalojen myyntiajat ovat Helsinkiä pidemmät.

Turussa talokauppoja hierotaan puoli vuotta ensiesittelystä. Huonokuntoisten talojen myyminen on aikaisempaa vaikeampaa. Remontointitaidot ovat useimmilla omakotitaloista haaveilevilla kaupunkilaisilla olemattomat.

Seurasimme viime vuoden joulukuusta lähtien Oikotie.fi-palvelusta omakotitalojen hintapyyntöjä suurimmissa kaupungeissa ja tarkistimme Maanmittauslaitoksen kauppahintarekisteristä, onko kauppoja syntynyt.

Hintapyyntöaineistoomme kertyi parin kuukauden ajalta noin 1 000 myytävää taloa. Poimimme kauppahinta-aineistosta 22 toteutunutta kiinteistökauppaa. Tinkimisvaraa oli normaalisti 5–15 prosenttia. Turussa sai omakseen 103 000 eurolla pienehkön 50-luvun rintamamiestalon kuuden prosentin tinkimisen jälkeen.

Ainoastaan kahdessa tapauksessa oli neuvottelut mennyt huutokaupaksi, jolloin talosta maksettiin muutama prosentti yli pyydetyn. Pitkään myynnissä olleiden talojen hintapyyntöjä on tarkistettu alaspäin useaan otteeseen. Nopeimmat talokaupat syntyvät, jos hintapyyntö on heti aluksi realistisella tasolla.

Pientalojen tonttipula on muuttumassa tonttien ylitarjonnaksi. Tonttikaupan määrä hyytyi 20 prosenttia edellisvuodesta. Yksityisten myymien asemakaavatonttien hinnat tulivat keskimäärin 15 prosenttia alas. Haja-asutusalueiden tontit pitivät vielä hintansa.

Tämä vuosi on lähtenyt tonttimarkkinoilla tahmeasti liikkeelle, vaikka edullisemmat rakennuskustannukset houkuttaisivat rakentamaan. Tonttien hinnat ovat laskeneet jo reilusti valmiita taloja enemmän.

Riittävä tarjonta ja kysynnän hiljeneminen väistämättä kohtuullistaa ylikuumennutta tonttihinnoittelua. Kunnat kilpailevat uusista asukkaista nyt hinnalla, koska tarjontaa on kaikilla lähes riittävästi. Yksityisten myymät tontit halpenevat kuntien tontteja enemmän.

Tilastokeskuksen omakotitalojen hintaindeksi on nyt lähes kolminkertainen 1990-luvun laman synkimpään aikaan verrattuna. Jos hintakuoppa siis on tulossa, nyt ollaan vasta kuopan reunalla. Vuosina 1990–1995 Tilastokeskuksen omakotitalojen hintaindeksi laski yhteensä 30 prosenttia.

Nyt on nähty vasta yksi miinusmerkkinen vuosi eli alamäki voi olla vielä pitkä.

Lue aiheesta tarkemmin TM Rakennusmaailman numerosta 4/09, joka ilmestyi 22.4.