Omakotitalokauppa alkaa kukoistaa yhtä aikaa keväisen puutarhan kanssa. Miten ostaja löytää kaikista vaihtoehdoista juuri sen oikean ja välttyy mahdolliselta ikävältä jälkipyykiltä?

Yrityskauppoja tehtäessä sopimukset ovat aina hyvin yksityiskohtaisia. Kiinteistöjen kauppoja tehdään varsin olemattomilla sopimusehdoilla, vaikka kyseessä on usein yksityishenkilöiden pääasiallinen varallisuus.

”Ilahduttavasti yleistyneen kuntotarkastuksen lisäksi kiinteistön kauppakirjan sisältö on erittäin tärkeä asia”, lakimies Pasi Hyvämäki Peruskorjaamisen ja Rakentamisen Kehittämiskeskus ry:stä sanoo.

”Kiinteistökaupassa noudatetaan maakaari-lakia (http://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1995/540), mutta sen lisäksi kauppakirjassa voi sopia yksityiskohtaisesti mahdollisten myöhemmin ilmenevien vikojen ja vaurioiden korjausvastuista.”

Sopimalla asiat kuntoon

”Väitän, että hyvin suuri osa kiinteistökauppaan liittyvistä riidoista voitaisiin estää jo ennalta sopimalla talon riskirakenteiden ja teknisen käyttöikänsä loppupuolella olevien rakenteiden korjausvastuista yksityiskohtaisesti kauppasopimuksessa”, Hyvämäki sanoo.

Myyjällä on velvoite kertoa vaurioista ja vaurioepäilyistä, mutta aina myyjäkään ei ole niistä tietoinen. Kuntotarkastuksesta huolimatta rakennuksesta voi myöhemmin löytyä vaurio tai vika – erityisesti, jos rakennus on vanha.

”Sopimukseen voidaan kirjoittaa esimerkiksi, että myyjän vastuulle kuuluvat­ talon tiettyihin rakenteisiin liittyvät korjaustyöt ja ostajan vastuulle niihin liittyvät pinnoitustyöt, kuten laattojen tai parketin asennus. Näin sopimalla vältyttäisiin mahdollisesti monen vuoden pituiselta oikeudenkäynniltä ja usein yllättävän suurilta oikeudenkäyntikuluilta.”

Joissain tapauksissa kauppa voi peruuntua, kun riskirakenteet ja vastuut mietitään tarkasti yhdessä. Sekin on Hyvämäen mukaan parempi vaihtoehto kuin pitkä oikeusprosessi ja epävarmuus prosessin lopputuloksesta.

”Korjaus- ja oikeudenkäyntikulut yhdessä saattavat olla jopa satoja tuhansia euroja.”

Reklamaatio saman tien

”Myyjä ja ostaja voivat myös yksilöidysti sopia reklamaatioajan pituudeksi esimerkiksi kuusi tai kaksitoista kuukautta”, Pasi Hyvämäki kertoo.

”Reklamaatio pitää tehdä heti, kun on havainnut virheen. Maakaaren mukaan myyjällä on kaupan jälkeen viiden vuoden vastuu piilevistä virheistä. Ostajan on tuon ajan kuluessa reklamoitava virheestä. Jos kauppakirjaan kirjataan yksityiskohtaisesti vastuut korjauskustannusten jakautumiseen ostajan ja myyjän välillä sekä ostajan reklamaatioajan rajaus, ei myyjälle tule vastuuta muista kuin määritellyistä korjauskuluista eikä myyjän vastuu jatku enää kauppakirjaan kirjatun vastuuajan jälkeen.”

Kaikki maksaa

Kuntotarkastuksessa tai kaupanteon jälkeen löytyneen vaurioituneen rakenteen korjaaminen pintaremontin yhteydessä ei aina ole niin kallista kuin äkkiseltään voisi luulla.

”Uusien pintarakenteiden asentaminen, kuten kylpyhuoneen laatoittaminen ja kalustaminen, voivat maksaa melko paljon, mutta esimerkiksi märkätilan vedeneristeiden takana oleville rakenteille aiheutuneen kosteusvaurion korjaaminen voikin yllättäen olla melko edullista. Esimerkiksi kylpyhuoneen kostuneiden seinälevyjen ja lämmöneristeiden vaihto sekä runkorakenteen korjaus ei tässä yhteydessä maksa välttämättä kovinkaan paljon”, Hyvämäki sanoo.

”Jos kylpyhuoneessa ilmenee talokaupan jälkeen kosteusvaurio, jota ei ole huomattu, ja uusi omistaja huomaa remontin yhteydessä vaurioita rakenteissa, voisi kustannusten jako mennä kauppakirjaan kirjattujen rajausten mukaan niin, että myyjä maksaa rakenteiden korjauskustannukset ja ostaja kylpyhuoneen pintarakenteiden uusimisen, kuten alunperin oli tarkoituskin.”

Huomattavat oikeudenkäyntikulut

Jos vastuista ei ole sovittu, toiselle osapuolelle voi myöhemmin, mahdollisen oikeudenkäynnin seurauksena aiheutua kohtuuttomat kustannukset, koska maksettavaksi tulevat rakennuskustannusten lisäksi oikeudenkäyntikulut korkoineen.

”Jos rakennusosasta, jonka käyttöikä on jo päättynyt ja joka pitäisi peruskorjata, löytyy vikaa, voidaan oikeudessa katsoa, että ostajan olisi tullut varautua kyseisen rakenteen korjaukseen. Silloin hänellä ei ole oikeutta saada myyjältä kauppahinnan palautusta rakenteen korjauksesta”, toimitusjohtaja Mikko Juva Peruskorjaamisen ja Rakentamisen Kehittämiskeskus ry:stä sanoo.

Valitettavasti oikeudessa tulkinta ei aina ole yksiselitteisesti tämä – toisinaan oikeuden päätöksellä myyjä voikin joutua korvaamaan ostajalle tällaisten korjausten kustannuksia. Ratkaisu siitä, mikä on ostajan ja myyjän vastuu, voi vaihdella eri oikeusistuimissa. Oikeusvarmuuden vuoksi on parempi sopia vastuista ennen kauppakirjan allekirjoittamista.

”Maakaari-laissa sanotaan, että ostajalla on selonottovelvollisuus kauppaa tehtäessä. Jos ostaja havaitsee jonkin vaurion tai se on kirjattu kuntotarkastusraporttiin, ei tällaiseen virheeseen voi vedota enää kaupan jälkeen. Ostajan tulee olla huolellinen, jotta asioista ei tarvitse riidellä jälkikäteen.”

Juttu on julkaistu TM Rakennusmaailmassa 3/20.

Näin sovit talon riski-rakenteen kaupasta

Esimerkkinä 1980-luvulla rakennettu omakotitalo, jossa alapohjarakenteena on maanvarainen laatta yläpuolisella puukoolausrakenteella. Rakenteen tekninen käyttöikä, eli tavanomainen peruskorjausväli on 50 vuotta ja sen tiedetään olevan riskirakenne.

Kauppakirjassa voidaan yksilöidysti sopia rakenteesta esimerkiksi seuraavasti: ”Alapohjan puukoolattu rakenne on riskirakenne, joka on teknisen käyttöikänsä loppupäässä.”

Kauppakirjan mahdolliset ehtovaihtoehdot:

Rakenne myydään peruskorjattavaksi/uusittavaksi. Ostajaa on kehotettu selvittämään rakenteen korjaustavat ja -kustannukset ennen kaupantekoa. Ostajalla ei ole oikeutta esittää vaatimuksia rakenteesta myyjää kohtaan.

Tai: Ostaja sitoutuu tarkastamaan rakenteen kuuden kuukauden kuluessa kaupankohteen hallinnan siirtymisestä lukien ja ilmoittamaan rakenteessa havaituista virheistä kahden kuukauden kuluessa niiden havaitsemisesta. Mikäli rakenteessa todetaan korjaustarpeessa olevia virheitä/puutteita tai vaurioita, vastaa myyjä kustannuksista, jotka liittyvät lämmöneristeiden ja kantavien rakenteiden uusimiseen. Ostaja vastaa pinnoitteen purku- ja jälleenrakennuskustannuksista.

Tai: Ostaja sitoutuu tarkastamaan rakenteen kuuden kuukauden kuluessa kaupan kohteen hallinnan siirtymisestä lukien ja ilmoittamaan rakenteessa havaituista virheistä kahden kuukauden kuluessa niiden havaitsemisesta. Mikäli rakenteessa todetaan korjaustarpeessa olevia virheitä/puutteita tai vaurioita, on myyjä velvollinen maksamaan kertakaikkisena sovittuna sopimussakkona 5 000 euroa, ostaja vastaa muista mahdollisista alapohjarakenteen korjauskustannuksista.

”Tärkeintä on, että ostaja ja myyjä yksilöidysti sopivat kaupankohteen laatutasosta ja vastuusta, jotta vältytään mittavilta selvitys- ja oikeudenkäyntikustannuksilta, joita puutteellisesti tehdyt kauppakirjan ehdot aiheuttavat”, lakimies Pasi Hyvämäki korostaa.