Peruskorjaamisen ja Rakentamisen Kehittämiskeskus ry:n toimitusjohtaja Mikko Juva rauhoittelee, että kun on hyvin perehtynyt rakennuttamiseen etukäteen ja kustannukset on laskettu realistisesti, projekti on hyvä aloittaa.

”Omakotitalon suunnittelu, hankinnat ja niiden kilpailuttaminen, logistiikka, tekijöiden palkkaaminen ja muut projektin johtamiseen liittyvät asiat vievät paljon aikaa – siihen voi mennä yli tuhat tuntia eli 125 kahdeksan tunnin työpäivää”, Mikko Juva kertoo.

”Tuntimäärä yllättää monet.”

Projektin johtamisen lisäksi moni rakentaa itse ainakin jonkin verran tai toimii rakennuksella siivoojana iltaisin, jotta työt jatkuvat jouhevasti seuraavana aamuna.

”Sekin voi olla yllätys, että rakennuttajan työtä ei voi hoitaa vain sähköpostitse etätyönä. Paikan päällä pitää käydä säännöllisesti seuraamassa, mitä tapahtuu.”

Myös eri rakennusvaiheiden valokuvaaminen on tärkeää mahdollisten myöhemmin ilmenevien ongelmien vuoksi.

”Omakotitalon rakentaminen on jatkuvaa päätöksentekoa”, neuvontainsinööri Timo Jokela tiivistää.

”Erilaisia päätöksentekoa vaativia tilanteita tulee toinen toisensa perään, kun taloa rakennetaan.”

Suunnittelu on tärkeä vaihe

Mikko Juva ja Timo Jokela ovat työssään havainneet, että erittäin tärkeään vaiheeseen, suunnitteluun, käytetään usein aivan liian vähän aikaa.

”Monet ostavat talomyyjän tarjoaman talopaketin sellaisenaan”, Mikko Juva sanoo.

”Päätöksiä ei ole pakko tehdä silloin, kun joku työntää paperin eteen allekirjoitettavaksi”, hän muistuttaa.

”On viisasta ottaa mittanauha käteen jo siinä vaiheessa, kun alkaa suunnitella minkälaisen talon haluaa ja minkälaisia huonekaluja aikoo taloon sijoittaa, koska 3D-kuvista ja muista suunnitelmista voi olla yllättävän hankalaa hahmottaa tilojen oikeaa kokoa.”

Mikko Juva suosittelee lämpimästi pääsuunnittelijan palkkaamista.

”Kun talon suunnittelun teettää etukäteen ammattilaisella, talopakettien soveltuvuutta omiin tarpeisiin on yleensä helpompi vertailla”, hän perustelee.

”Pääsuunnittelijana voi toimia myös vastaava mestari, jos hänellä on riittävä pätevyys työhön ja rakennuspaikkakunnan rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt hänet toimimaan myös pääsuunnittelijana. Vaatimustaso eri kunnissa vaihtelee.”

Jos pääsuunnittelijaa ei ole, asiakkaan tulee Mikko Juvan mukaan esittää toiveensa rakennettavan talon suhteen talopaketin myyjälle jo ennen talokaupan lukkoon lyömistä.

”Kun kauppaa hierotaan, asiakkaan mukana tulisi tarvittaessa olla rakennusalan ammattilainen, joka ymmärtää mitä kauppaan kuuluu ja mitä ei. Ammattilainen osaa myös opastaa, mitä eroja eri talopakettien tarjousten välillä on ja mikä on niiden vaikutus koko rakennushankkeen kustannuksiin”, Mikko Juva painottaa.

”Harvalla talopaketin ostajalla on vaadittavaa ammattitaitoa, siksi kannattaa ottaa mukaan oman edun valvoja, koska kyse on isosta kaupasta.”

Rakentamisjälkeä tulee valvoa

Mikko Juvan mukaan usein liian vähälle huomiolle jää myös rakentamisen laadun valvonta.

”Rakennusprojektiin palkattavan vastaavan työnjohtajan kanssa voi sopia, hoitaako hän vain lain mukaiset vastaavan työnjohtajan tehtävät, vai laajennetaanko hänen tehtäväänsä myös kaikkien rakennusvaiheiden laadunvalvontaan eli valvojan tehtävään sekä mahdollisiin projektinjohtotehtäviin.”

”Valvojan tulee valvoa kaikki keskeiset työvaiheet rakennusaikana, joka kestää yleensä 6–10 kuukautta. Huolellinen laadunvalvonta edellyttää, että joissain työvaiheissa, esimerkiksi perustus- tai taloelementtien asennusvaiheessa sekä betonivalujen yhteydessä rakennuksella käydään joka päivä. Joissain työvaiheissa riittää, että valvoja käy kerran pari viikossa. Erityisesti projektin alkuvaiheessa huolellinen valvonta ja neuvottelu työmaalla toimivien rakentajien kanssa työvaiheiden toteutuksesta voi vaatia 10 tuntia viikossa, myöhemmin saattaa riittää 2-4 tuntia viikossa”, Timo Jokela kertoo.

”Vastaava on aktiivisesti läsnä ja pyrkii jo ennalta estämään virheet keskustelemalla rakentajien kanssa siitä, miten eri vaiheet toteutetaan. Hänelle on tärkeää, että kaikkien työ onnistuu.”

Ammattitaitoinen vastaava työnjohtaja, joka hoitaa myös laadunvalvonnan, maksaa Juvan ja Jokelan arvion mukaan pääkaupunkiseudulla 10 000–15 000 euroa, muualla Suomessa hieman vähemmän.

”Vastaavan työn sisällöstä ja sen hinnasta kannattaa tehdä tarkka sopimus hyvissä ajoin ennen projektin alkamista, koska moni miettii ajankäyttöään ja resurssejaan jo ennen vuodenvaihdetta tai vuodenvaihteen jälkeen. Heillä saattaa olla useita projekteja valvottavanaan ja kalenteri voi täyttyä nopeasti.”

Vastaava huolehtii myös rakentamista koskevien säännösten ja määräysten noudattamisesta, myönnetyn rakennusluvan ehtojen täyttämisestä sekä hyvän rakennustavan mukaisesta työn suorittamisesta.

Ajankäyttö mietittävä tarkkaan

Joskus omakotitalon rakennuttamisen aloittanut ei ehdikään päivätyönsä vuoksi hoitaa rakennusprojektiin liittyviä asioita ja tarvitseekin yhtäkkiä lähes täyspäiväisen henkilön hoitamaan rakennusprojektin monia tehtäviä.

”Hinta voi nousta keskimääräistä korkeammaksi, kun tarvitaan ammattitaitoinen rakennuttaja nopeasti, siksi ajankäyttöään kannattaa miettiä tarkkaan jo ennen projektin alkamista. Monelle on yllätys, kuinka paljon rakennusprojekti vaatii työtä vaikka ei itse rakentaisikaan.”

Parhaat tekijät löytyvät Mikko Juvan mukaan tapaamalla heidät henkilökohtaisesti ja juttelemalla sekä kyselemällä kokemuksia heistä aikaisemmilta asiakkailta.

Kaikki kustannukset huomioon

Omakotitalon rakennusprojektin kustannusten laskemiseen on olemassa erilaisia laskureita. PRKK tarjoaa jäsenilleen Talopeli.fi-sivuston ja Kotionline-laskurin projektin tueksi.

”Talonrakennusprojektin kustannusarvio ylittyy lähes aina”, Mikko Juva sanoo.

Laskurin avulla tulee käytyä läpi kaikki kulut. Esimerkiksi maanrakentamiseen liittyviä kuluja voivat olla mahdolliset maan louhintakustannukset, perustuskustannukset ja tontin ulkorakennusten kustannukset.

”Jos kustannusarvio yhtään epäilyttää, kannattaa pyytää asiantuntijaa laskemaan kustannukset. Myös taloon rakennettavien mahdollisten erikoisratkaisujen kustannukset pitää arvioida realistisesti”, Mikko Juva sanoo.

Joskus kustannukset riistäytyvät, koska rakennusprojektin aikana päätetäänkin yhtäkkiä ostaa jotain kalliimpaa ja parempaa kuin alun perin suunniteltiin.

”Monet talon rakennuttajat jättävät kustannuslaskennan tekemättä ja etenevät käytännössä pelkän kustannusarvauksen varassa. Yleensä se johtaa rahojen loppumiseen kesken ja lisälainan hakemiseen.”

”Selvittämättä tai oman onnensa nojaan ei voi rakentamisessa jättää yhtään mitään. Ongelmiin on tartuttava sitä mukaa, kun niitä ilmenee”, Timo Jokela neuvoo.

”Jos ongelmia piilotellaan, seurauksena on lisää stressiä. Harmittavinta on, jos piiloon jääneet virheet aiheuttavat ikävyyksiä myöhemmin.”

Viivästyksistäkin sovittava

Jos rakentamisjäljessä tai -materiaaleissa on huomauttamista, asioista kannattaa reklamoida heti.

”Jos mitään ei tapahdu, voi reklamoida useamman kerran, että asioista on mustaa valkoisella”, Jokela neuvoo.

Myös viivästyksiin liittyvät asiat kannattaa sopia jo hyvissä ajoin etukäteen.

”Omakotitalon rakennuttajalla on suojanaan kuluttajansuojalaki, jos ilmenee, että sopimusehdot ovat kohtuuttomia rakennuttajan kannalta”, Timo Jokela muistuttaa.

 

Tukea rakentajalle ja remontoijalle

 

Peruskorjaamisen ja Rakentamisen Kehittämiskeskus ry:llä on rakentamista harkitseville ja rakentamaan ryhtyville tarjolla koulutusta, materiaalia ja neuvontapalvelua sekä Talopeli.fi-kustannuslaskentasivusto ja Kotopro.fi-projektin dokumentointijärjestelmä, jotka auttavat rakennuttajaa hoitamaan projektia yhdessä eri yhteistyökumppaneiden kanssa.

Koulutukset ovat kaikille – myös muille kuin PRKK:n jäsenille – avoimia ja maksuttomia.

Lisätietoja: https://www.prkk.fi/koulutukset

Älä yliarvioi oman työn osuutta

 

Arkkitehti, toimitusjohtaja Jani Lahti Plusarkkitehdit Oy:stä muistuttaa, että hyvä suunnittelu auttaa rakentajaa monessa vaiheessa.

Kun talon suunnitelmat ovat luonnosvaiheessa, voi vielä painaa jarrua ja todeta, että talohanke on liian kallis.

”Ammattitaitoinen suunnittelija näkee jo luonnosvaiheessa, onko mahdollista toteuttaa asiakkaan toiveet hankkeeseen varatulla budjetilla”, Jani Lahti sanoo.

”Yksi asiakas päätti luonnosvaiheessa siirtää talohankettaan vuodella eteenpäin, koska budjetti ei riittänyt sellaiseen taloon, jonka he olisivat halunneet. Sekin on hyvä ratkaisu. Joskus unelmien talo toteutuu, kun asiakas päättää myydä esimerkiksi sijoitusasunnon tai muuta omaisuuttaan rahoittaakseen hankkeensa.”

Ennen kuin luonnosvaiheesta siirrytään eteenpäin, on varmistettava, että suunnitelmat vastaavat asiakkaan toiveita, rakennusvalvonnalta on saatu ennakkolausunto hankkeen toteutettavuudesta ja asiakkaalla on hankkeesta kustannusarvio, johon hän on hyvin perehtynyt ja sitoutunut.

Myöhemmin, kun luonnosvaiheesta on edetty rakennuslupavaiheeseen ja toteutussuunnitelmiin, hankkeen kokonaiskustannuksiin ei voi Jani Lahden mukaan enää merkittävästi vaikuttaa.

Nykyiset ja tulevat tarpeet huomioon

Koska talo rakennetaan kestämään yli 50 vuotta, suunnittelussa pyritään ottamaan huomioon asiakkaiden nykyiset ja tulevaisuuden tarpeet.

”Kyselen asiakkailta, mitä he harrastavat ja miten elävät saadakseni selville asumiseen liittyvät tarpeet. Keskustelemme myös tarvitaanko laajennusvaraa tai aiotaanko myöhemmin yhdistää joitain tiloja ja purkaa seiniä”, Jani Lahti kertoo.

”Tuntuu, että arkkitehdin rooli on pientalon rakennuttajalle joskus vähän epäselvä. Arkkitehti on tärkeässä roolissa jo siinä vaiheessa, kun pohditaan talon sijoittamista tontille: Millainen talo tontille sopisi ja miten tontin ominaisuudet, ilmansuunnat ja ympäristön muut tekijät voidaan suunnittelussa parhaiten hyödyntää.”

Jos suunnittelu on ylimalkaista tai puutteellista, saattaa syntyä ongelmia myös rakentamisessa. Jos jotain rakennusvaihetta ei ole suunniteltu, rakentajat saattavat joutua ratkaisemaan asian parhaaksi katsomallaan tavalla.

”Kun rakentamisen aikana syntyy erimielisyyksiä toteutustavoista tai yksityiskohdista eikä suunnitelmia ole olemassa, mihin asiakas voi silloin vedota?” Jani Lahti kysyy.

Tontin valinta vaikuttaa

Talohankkeen budjettia laskiessa tulee helposti yliarvioitua oman työn osuus.

”Joskus on järkevämpää tehdä omaa työtään ja vaikka ylitöitä kuin ryhtyä kokemattomana rakentamaan”, Jani Lahti miettii.

Rakentamishankkeen hintaan vaikuttaa myös tontin sijainti.

”Pääkaupunkiseudulla maan hinta on kova ja tonttikustannuksen osuus kokonaisbudjetista on suuri. Budjettiin voi vaikuttaa ostamalla tontti vähän kauempaa, esimerkiksi 25–30 kilometrin päästä Helsingin keskustasta, vaikka haluaisi asua Helsingissä. Talon rakentamiseen jää silloin suurempi osa budjetista.”

Myös tontin perustamisolosuhteet, esimerkiksi louhinnan ja paalutuksen hinta kannattaa selvittää etukäteen.

Paneudu papereihin huolella

Kirjalliset sopimukset kannattaa hoitaa asianmukaisesti. Jos virallinen sopimus kuitenkin puuttuu, kuluttajasopimusehtojen mukaan voidaan vedota jopa tarjouspyyntöön.

”Jos sopimus jää kiireessä tekemättä, kaikesta kirjallisesta sopimisesta on hyötyä. Siksi on hyvä kuitata puhelimessa sovittu jälkikäteen sähköpostitse”, Jani Lahti neuvoo.

Myös rakennusprojektin rajapinnoista sopiminen voi olla hankalaa, jos ei ole etukäteen tarkasti sovittu, mikä kuuluu kenenkin tehtäviin esimerkiksi talotekniikan osalta. Valmiita rakennushankkeessa tarvittavia lomakepohjia löytyy esimerkiksi Rakentaja.fi–sivuston lomakearkistosta.

”Jokaiselta rakennusprojektissa mukana olevalta urakoitsijalta olisi hyvä saada nimi paperiin ennen töiden aloittamista. Jos urakoitsija kieltäytyy allekirjoittamasta, hälytyskellojen on syytä soida”, Jani Lahti sanoo.

”Jos urakoitsija on tehnyt sopimuksen valmiiksi, se kannattaa lukea huolellisesti läpi ja tutustua myös RYS-9 1998 -ehtoihin eli rakennusalan töitä koskeviin kuluttajasopimusehtoihin, jotka voi tarvittaessa vaatia sopimuksen liitteeksi.”

Kun omakotitalohanke alkaa, ammattiapua kannattaa hankkia tarjousten vertailuun, jos itsellä ei ole alan kokemusta.

”Hinnan ja toimitussisällön lisäksi on hyvä varmistaa, että tarjous vastaa suunnitelmia. Jos suunnitelmiin on jouduttu tekemään muutoksia talotoimittajan tuotantotekniikan takia, tulisi muutokset informoida asiakkaalle, jotta hän pystyy arvioimaan niiden merkityksen itselleen ja arvottamaan niiden vaikutuksen esimerkiksi talon ulkonäköön tai toimintaan”, Jani Lahti sanoo.