Isännöintiliiton tuore Putkiremonttibarometri osoittaa, etteivät putkiremontit ole tulevinakaan vuosina vähenemässä, sillä 1970-1980-luvun laaja rakennuskanta on vasta tulossa remontti-ikään. Huolta kannetaan yhtiöiden rahoitusasemasta.

Putkiremontti lisää asumismukavuutta ja kasvattaa kiinteistön arvoa. Remonttia lykätään usein turhaan. Positiivista on, että Putkiremonttibarometrin mukaan isännöitsijät ovat vuosi toisensa jälkeen pääsääntöisesti tyytyväisiä tehtyihin urakoihin.

Putkiremontin toteuttaminen vaatii hyvän etukäteissuunnitelman ja osaavat asiantuntijat hankkeen eri vaiheisiin.

Putkiremontti on taloyhtiön remonteista pakollisin ja usein myös kallein. Isännöinti on tarkkana raha-asioissa, sillä barometri osoittaa, että urakkatarjouksia pyydetään nykyään selvästi enemmän kuin viisi vuotta sitten. Määrä on ollut tasaisessa kasvussa.

Isännöintiliiton kehityspäällikkö Reetta Yrttimaa pitää huolestuttavana, että noin puolet taloyhtiöistä päättää ryhtyä mittavaan remonttiin vasta putkiston vuotaessa. Ennakoimalla välttyisi kalliilta vahingoilta ja säästäisi rahaa.

Sellaisiakin yksittäistapauksia on, joissa remonttiin on ryhdytty vasta, kun vakuutusyhtiö ei ole enää korvannut vuotovahinkoja, Yrttimaa havainnollistaa.

Yhtiön arvo vaikuttaa rahoituksen saamiseen

Paljon puhuttu remonttirahoituksen kiristyminen ei näy barometrissa, joka käsittelee jo onnistuneesti loppuun vietyjä hankkeita. Vastanneista 91% ilmoitti taloyhtiön saaneen tarvitsemansa rahoituksen ilman lisäselvityksiä – kaksi prosenttia jäi kuitenkin kokonaan ilman. Yrttimaakin tietää tapauksia, joissa rahoitus on jäänyt saamatta.

”On huolestuttavaa, jos taloyhtiön talous ei mahdollista tulevia remontteja. Silloin etenkin taantuvilla alueilla asuntojen arvon aleneminen voi kiihtyä entisestään. Tällöin korjausvelan kasvu on osa isompaa rakennemuutosta”, Yrttimaa sanoo.

Danske Bankin kiinteistörahoituksesta vastaava johtaja Riikka Mäkinen kertoo, etteivät rahoituksen ehdot ole toistaiseksi kiristyneet merkittävästi, mutta omistuspohjaan kiinnitetään aiempaa enemmän huomiota. Etenkin enemmän velkaantuneissa yhtiöissä tarkastellaan sijoittajien määrää.

Mäkinenkin muistuttaa, että rahoitusta arvioidaan taloyhtiön arvon kautta, joten arvoa kannattaa ylläpitää yhtiön sijainnista riippumatta.

”Arvoon ja rahoituksen saamiseen voi vaikuttaa varmistamalla, että taloyhtiötä hoidetaan hyvin, tiedetään remonttitarpeet ja dokumentoidaan ne huolella kunnossapitosuunnitelmaan, sekä tietysti tehdään remontit suunnitelman mukaan”, hän tiivistää.

Isännöintiliiton Putkiremonttibarometria on tehty vuodesta 2009 ja se on kattavin tutkimus suomalaisten asunto-osakeyhtiöiden putkiremonteista. Tutkimukseen vastasi 254 isännöitsijää ympäri Suomea.

Rahoitusta lisärakentamisen kautta

Putkiremonttibarometri vahvistaa käsityksen, että taloyhtiöt ovat usein myöhässä putkiremonttiensa kanssa. Putkistoissa esiin tulleet vuodot ovat tärkein syy aloittaa putkiremontti. Pitkän tähtäimen suunnitelman eli PTS:n merkitys putkiremontin aloituksessa on pysynyt barometrin seurantavuosina lähes samana. Hieman yli puolet vastaajista kertoo, että PTS:lla on ollut merkitystä remontin aloittamiseen.

“Kevään keskusteluissa on noussut vahvasti esiin lisä- tai täydennysrakentamisen osuus taloyhtiöiden remonttien rahoituksessa. Pitkän tähtäimen suunnitelmaa puoltaa se, että sen myötä osataan ajoissa varautua remontteihin myös taloudellisesti. Taloyhtiöiden kannattaa ehdottomasti tutkia mahdollisuus lisärakentamiseen, esimerkiksi lisäkerrosten tai ullakon osalta. Niistä saatavilla tuloilla voi rahoittaa ainakin osan peruskorjauksesta”, vahvistaa yksikönjohtaja Kim Karves Swecolta.

Taloyhtiöt ottavat pankkiin yhteyttä myöhään

91 prosenttia isännöitsijöistä kertoo, että heidän taloyhtiönsä ovat saaneet ongelmitta rahoitusta putkiremonttiin. Taloyhtiöt varmistavat rahoituksen vasta suunnittelun jälkeen, mikä saattaa tehdä rahoituksesta jäykempää.

Vain kaksi prosenttia isännöitsijöistä kertoo, että taloyhtiö ei saanut putkiremonttiin rahoitusta. Kaksi prosenttia vastaajista kertoo, että kustannuksia jouduttiin pienentämään joko vähän tai merkittävästi rahoituksen saamiseksi. Viisi prosenttia taloyhtiöistä sai rahoituksen tehtyään lisäselvityksiä.

Ainakin osa taloyhtiöistä voisi parantaa asemaansa rahoituksen hankkimisessa olemalla liikkeellä ajoissa. Nyt yli puolet taloyhtiöistä hakee rahoitusta vasta hankesuunnitteluvaiheen jälkeen. Vain 12 prosenttia hakee rahoitusta ennen hankesuunnittelun alkamista.

”Putkiremontti on valtava investointi taloyhtiölle. Rahoituksen hankkiminen on keskeinen osa projektia. Taloyhtiön elinkaaren mukaisten remonttien oikea-aikainen tekeminen tyypillisesti vähintäänkin ylläpitää, jollei jopa paranna osakkeiden arvoa”, sanoo Danske Bankin Riikka Mäkinen.

”Taloyhtiöiden mahdollisuudet saada hyvä rahoitusratkaisu paranee, mitä aiemmin pankin kanssa keskustellaan rahoituksesta. Taloyhtiöillä on elinkaari, jonka osana myös rahoitus kannattaa nähdä.”

Rahoituksen hinta tärkein

Isännöitsijöiden mukaan suurin osa taloyhtiöistä kilpailuttaa rahoituksen. Vain 16 prosenttia keskustelee remontista yhden pankin kanssa. Lähes 70 prosenttia keskustelee vähintään kolmen pankin kanssa.

Isännöitsijöiden arvioiden mukaan pankkeja arvioidaan lähinnä rahoituksen hinnan ja ehtojen perusteella. Hinnan nosti erittäin tärkeäksi 77 prosenttia ja ehdot 62 prosenttia vastaajista. Päivittäisen asioinnin ja taloudellisen neuvonnan osuus arvioitiin pienemmäksi.

Hintatietoisuudesta huolimatta rahoituksen hinta ei ole tärkeä tekijä, kun putkiremontin ajankohtaa arvioidaan. Vain 10 prosenttia isännöitsijöistä kertoo, että rahoituksen hinta oli erittäin tärkeä tekijä putkiremontin suunnittelun käynnistämisessä. Tärkein tekijä on putkistossa havaitut vuodot.

”Putkiremontti on monen tekijän summa, johon vaikuttavat tekniikan ja talouden lisäksi asukkaiden ajatukset remontin tarpeellisuudesta. Rahoitus ei ole näistä kiireellisiin, mutta sen huomioon ottaminen voi lisätä taloyhtiön ja osakkaiden taloudellista liikkumavaraa.”

Kiinteähintaisen urakan haastajat – lisää läpinäkyvyyttä

Putkiremontin hankesuunnitteluvaiheessa voidaan selvittää eri toteutusvaihtoehtojen ja kustannusten lisäksi energia-asiat, lisä- ja täydennysrakentamisen mahdollisuus sekä toteutusmallit.

Kiinteähintaisen kokonaisurakan sijaan tavoitehintaiset ja kannustejärjestelmillä täydennetyt yhteistoimintaurakat ovat alkaneet saada jalansijaa. Niiden osuus on vielä pieni, mutta Swecon Kim Karves uskoo niiden olevan vahvassa kasvussa.

Putkiremonttibarometrin mukaan taloyhtiön päätöksentekoon tulevat tulevaisuudessa vaikuttamaan eniten energiansäästöratkaisut putkiremontin yhteydessä sekä projektin vastuusuhteiden selkeys ja läpinäkyvyys.

Barometri löytyy kokonaisuudessaan Isännöintiliiton sivuilta https://www.slideshare.net/Isannointiliitto/putkiremonttibarometri-2019