Talon kuntotarkastus ei ole syvällinen tutkimus, mutta antaa perustietoa ongelmista ja vinkkejä ylläpitoon – kun se on tehty oikein.

Perttulassa, peltojen keskellä, nököttää punainen tupa. Perunamaakin löytyy. Talo on kohta vaihtamassa omistajaa – ellei edessä olevan kuntotarkastuksen yhteydessä nouse esiin mitään hälyttävää.

Paikalla ovat nykyiset omistajat, ostajaehdokas, kiinteistövälittäjä ja kuntotarkastaja. Vuonna 2009 rakennetun talon lähtökohdat ovat sen verran hyvät, että kaikki ovat nukkuneet yönsä levollisesti. Myyjillä, Kirsi ja Antti Järvisellä ”ei ole mitään salattavaa”, ostaja Ossi Lehtinen on luottavainen, samoin kiinteistövälittäjä Anette Koskinen.

Kuntotarkastaja taas kuulemma ”lähtee liikkeelle aina hyvällä mielellä”. Hän etsii, etsii, muttei oikeastaan soisi löytävänsä.

”Tosin aina on jotain pientä parannettavaa. Ja nakertaahan se vähän uskottavuuttakin, ellei mihinkään puutu”, kuntotarkastaja Jari Ohvo naurahtaa.

Että tiedät, mitä ostat

Kuntotarkastuksen perusteellisuus varmistetaan etenemällä Rakennustiedon KH-ohjekorttien mukaisesti. Niissä muun muassa määritellään tarkastuksen sisältö, laajuus, tehtävät mittaukset ja raportointivastuu. Oma ohjekorttinsa on niin tarkastuksen tilaajalle kuin sen toteuttajalle.

Tarkastuksen voi tilata kiinteistön myyjä tai hänen suostumuksellaan joku muu. Nyt tilauksen teki kiinteistövälittäjä myyjille ennestään tutusta firmasta.

”Meille on ehdottoman tärkeää, että homma hoidetaan hyvin. Raksystems teki kuntotarkastuksen myös meidän muuttaessamme tänne vuonna 2012. Siitä jäi hyvä tuntuma, ja ajattelimme, että näin saadaan vertailukelpoista materiaali”, Kirsi Järvinen kertoo.

Ohvo painottaa tarkastuksen tekemistä hyvissä ajoin. Onhan asunnon osto yksi elämän suurimpia kauppoja. Usein tarkastuksen ja kaupanteon väli on kuitenkin pieni. Tämänkin talon kohdalla kauppaa on suunniteltu jo samalle viikolle.

Tarkastuksessa liikkeelle lähdetään alkuhaastattelulla, jossa selvitetään muun muassa talon huolto-, vaurio- ja korjaushistoriaa sekä tiedossa olevia vaurioita tai epäilyksiä niistä.

”Sen jälkeen tarkastaja voi toimia yksinkin. Homma hoituu samalla tavalla, oli paikalla ketä tahansa tai asunto kenen tahansa”, Ohvo vakuuttaa.

”Toki toivottavaa on, että ostajakin olisi läsnä. Esimerkiksi raportista luettuna jokin asia voi tuntua pahemmalta kuin se todellisuudessa onkaan.”

Myös Ossi Lehtinen pitää osallistumista tärkeänä.

”Tällainen kierros vahvistaa suhdetta taloon. Ja monista teknisistä asioista saa paremman kuvan.”

Paperia, paperia

Keskeistä tarkastajan työssä on myös papereihin tutustuminen. Käsillä pitää olla muun muassa pohja- ja rakennepiirustukset, työselostukset, lämpö-, vesi- ja viemäri-, ilmanvaihto- ja sähköpiirustukset, lopputarkastuspöytäkirjat, huoltokirjat ja aiemmat kuntoarviot.

”Useimmiten taitavat puuttua sähkökuvat, tai niistä on tarjolla vain työmaaversio”, Ohvo arvioi.

”Papereita saattaa olla viisikin mapillista, vaikka yhdelläkin pärjäisi, jos siinä on leimoilla hyväksytyt lupakuvat ja päivitetyt versiot työkuvista.”

Tämän talon papereista selviää, että aiemmassa kuntotarkastuksessa esitettyihin suosituksiin on tartuttu, suurempia ongelmia ei silloinkaan havaittu. Lähinnä taloon on Järvisten mukaan tehty perushuoltoa. Ainut isompi huolto on ollut ilmanvaihtokanavien nuohous.

”Energiaa on käytetty enemmän pihan laittamiseen, kuten 150 pensaan istuttamiseen. Samassa yhteydessä on tehty muun muassa salaojitusta”, Antti Järvinen selittää.

Tässä tapauksessa papereiden äärellä pohdiskellaan myös talon rakennusvuotta, joka ei ole itsestäänselvyys.

”Joskus siksi tulkitaan vuosi, jolloin on saatu rakennuslupa, joskus rakentamisen aloittamisvuosi tai käyttöönottotarkastusvuosi”, Ohvo selittää.

Koputtelua ja kuvaamista

Itse talon ”aistienvaraiseen ja rakenteita rikkomattomaan” läpikäymiseen kuluu pari kolme tuntia.

”Selvitetään sitä, miten talo on tehty ja onko siinä ongelmarakenteita. Tällaisessa talossa se ei ole kovin odotuksenmukaista. Koputtelulla ja naputtelulla pärjää pitkälle. Asioihin ei puututa sen syvällisemmin, ellei nouse esiin jotain erityistä syytä siihen”, Ohvo painottaa.

Mittareiden lisäksi keskeinen apuväline on kamera. Kuvat muun muassa julkisivusta, kosteista ja märkätiloista, vaurio-, riski- ja ongelmakohdista sekä tavanomaisesta poikkeavista rakenneratkaisuista ovat olennainen osa raporttia.

”Otan myös yleiskuvan kaikista huoneista. Niin varmistuu senkin, että kaikissa tiloissa on käyty. Ja nousee niistä joskus esiin jotain tarkempaa huomiota tarvitsevaa.”

Erityishuomion saavat kosteat tilat. Asiasta ei tule ongelmaa, vaikka höyrykaapiksi muutetun suihkukaapin taakse ei pääse. Poreammeen sivuseinä taas saadaan lattiakaivon tarkistamiseksi auki myyjän ja ostajan yhteisellä ähinällä.

Kuntotarkastaja kokeilee notkeuttaan kaivautumalla saunan lauteiden alle. Isompia vikoja ei löydy sieltäkään.

Sisätiloista siirrytään pihalle.

”Kaikki halukkaat ovat sinnekin tervetulleita mukaan. Yleensä keli määrittelee osallistujamäärän”, Ohvo nauraa.

Kirpeästä pakkasesta huolimatta rohkeimmat kipuavat mukaan myös katolle ja könyävät talon alle.

 

”Aistienvaraisen” tarkastuksen apuvälineitä ovat erilaiset mittalaitteet ja kamera.

”Positiivista huomautettavaa”

Vuosikausien kokemuksella silmään tarttuu monenlaista.

”Tuota on kyllä vaikea puhdistaa”, Jari Ohvo toteaa esimerkiksi lehtien täyttämästä räystään ja terassin valokaton väliköstä.

Huomio kiinnittyy myös yläpohjan eristysten teippauksen irtoamiseen – josta ostajan on tärkeä tietää.

”Tarkastaja voikin löytää jotain ’positiivista huomautettavaa’, joka ei ole vielä ongelma, mutta voisi muotoutua sellaiseksi”, Anette Koskinen painottaa.

Raporttiin päätyykin paitsi varsinaisia vikoja, myös huolto- ja korjaussuosituksia.

”Ihmiset ovat niistä tyytyväisiä. Uuden omistajan päätettävissä sitten on, tarttuuko hän niihin,” Ohvo toteaa.

Joskus todellisten ongelmien löytyminen on asiakkaan mielestä ”tarkastajan syy”.

”Välillä vaatii kanttia ottaa niitä esiin. Se on osa tätä työtä”, Ohvo myöntää.

”Toisinaan olemme kaupan kaatajia, mutta ehkä hyvä niin. Jos asioita joudutaan puimaan oikeudessa, se vasta raskasta onkin.”

Tieto esimerkiksi perusvesikaivon kunnosta siirtyy jouhevasti, kun kuntotarkastajan mukana kulkevat sekä myyjä että ostaja.

Tuli puhtaat paperit

Tämän talon tarkastuskierros päättyy kaikkien osalta yhtä hyvissä tunnelmissa kuin se alkoikin. Raporttiin on tulossa lähinnä pieniä parannusvinkkejä esimerkiksi ikkunaan, joka ei täysin täytä pelastustien vaatimuksia ja salaojakaivon kannen kiinniruuvaukseen. Sitäkin kannattaa pohtia, miten kellaritila määritellään, autotalliksi vai askartelutilaksi. Se kun vaikuttaa huomioon otettaviin paloturvallisuusmääräyksiin.

Kosteissa tiloissa nousi esiin tekijöitä, jotka täyttävät rakennusajan vaatimukset mutta voisivat toimia nykyisillä ratkaisuilla paremminkin.

”Mutta kannattaako avata koko lattiaa tilanteen muuttamiseksi vai hoitaa asia puhtaanapidolla”, kuntotarkastajakin kannustaa pohtimaan.

Kaupat kaatuvat kuntotarkastukseen Anette Koskisen mukaan lopulta melko harvoin. Niin ei käynyt nytkään. Tosin tämä talohan saikin puhtaat paperit.

Tiedä mitä tilaat

 

Kuntoarvio tarkoittaa yksittäisen rakenteen tai rakenneosan kunnon arvioimista sitä ja materiaaleja rikkomatta. Asiaan kouluttautunut henkilö saa käyttää nimikettä pätevöitynyt kuntoarvioija PKA.

Kuntotarkastus teetetään yleensä asuntokaupan yhteydessä. Tarkoitus on kerätä puolueetonta tietoa rakennuksen rakennusteknisestä kunnosta, korjaustarpeista, vaurio-, käyttöturvallisuus- ja terveysriskeistä sekä toimenpide-ehdotuksista. Tutkintokokeen läpäissyt saa käyttää nimikettä asuntokaupan kuntotarkastaja AKK.

Kuntotutkimus tarkoittaa jonkin yksittäisen rakenteen, rakenneosan, järjestelmän tai laitteen tarkempaa tutkimista usein rakenteita rikkovasti. Tutkimuksia tekevät muun muassa VTT:n henkilösertifioimat rakennusterveysasiantuntijat ja rakennusten lämpökuvaajat.