Viime vuoden elokuun lopussa julkisuudessa nousi taas esiin huoli suomalaisten kiinteistöjen rapistumisesta. Rakennusteollisuus RT:n teemakatsauksen mukaan puolella miljoonalla suomalaisella on haasteita selvitä kotitalonsa korjauksista.

Asuinrakennusten kasvava korjaustarve on ongelma erityisesti taantuvilla alueilla. Remonttia voi olla vaikea rahoittaa lainalla, sillä pankin näkökulmasta kiinteistöllä ei välttämättä ole lainan takuuksi enää riittävästi arvoa.

Rakennusteollisuus RT:n mukaan muuttotappioalueilla sijaitsee yli puolet Suomen reilusta miljoonasta omakoti- talosta, ja niissä on vuosittain noin 2,5 miljardin euron korjaustarve. Kahdessa omakotitalossa viidestä on yli 65-vuotiaita asukkaita.

On enemmän kuin luultavaa, että korjaustarve vain kasvaa.

Tekoja päättäjiltä

Näiden vanhoissa omakotitaloissa asuvien seniorien tilanne on varsin hankala. Voidakseen asua kodissaan mahdollisimman pitkälle vanhuuteen, asunnossa olisi tehtävä sen mahdollistavia muutoksia, vaikka jo pelkän ylläpitohuollon maksaminenkin voi olla vaikeaa. Talon energiatehokkuuden parantaminen tai yllättävän kosteusvahingon korjaaminen voi sitten osoittautua jo täysin mahdottomaksi.

Rakennusteollisuus RT:n pääekonomisti Sami Pakarinen peräänkuuluttaakin poliittisilta päättäjiltä tosiasioiden tunnustamista. Heikosti menestyville seuduille ja näiden asukkaille olisi etsittävä keinoja selvitä muutoksista.

Huonokuntoisesta talosta luopuminen ei ole ratkaisu, sillä sen myyminen voi osoittautua mahdottomaksi. Talon myyntikuntoon saamiseen ei myöskään kannata ehkä panostaa edes perillisiä ajatellen.

OP Kiinteistövälitysjohtaja Max Meder rauhoittelee, ettei tilanne edes kaikilla syrjäseuduilla suinkaan ole yhtä huono. Jokainen kohde ja alue on oma tapauksensa.

”Monilla alueilla vapaa-ajan asunnoksi jopa haetaan vanhempia omakotitaloja.”

Laiskoja huoltajia

Voimme syyttää kotiemme rapistumisesta itseämme. Kuntotarkastusosaston johtaja Kim Malmivaara Raksystems Insinööritoimisto Oy:stä sanoo, että me suomalaiset tahdomme olla turhan laiskoja huoltamaan omakotitalojamme. Remontteihin ryhdytään vasta sitten, kun on pakko.

Korjaustarpeeseen ei myöskään osata varautua.

”Vanhan omakotitalon omistajien olisi hyvä laittaa sivuun kuukausittain 100200 euroa tulevia korjauksia varten.”

Mitä vanhenevan talon kanssa sitten pitäisi tehdä? Selvä on, että rikkoutuva lämmitysjärjestelmä tai äkillinen vesivahinko tekee ratkaisun omistajan puolesta. Tällaiset katastrofit on hoidettava alta pois heti paljastumisensa jälkeen.

Olisikin hyvä, jos jokaisella omakotitalolla olisi hyvin hoidettujen taloyhtiöiden tapaan pitkän aikavälin korjaussuunnitelma, jossa olisi ajoitettu vuosille ja vuosikymmenille pienemmät ja suuremmat huoltotoimenpiteet sekä remontit oikeassa järjestyksessä. Se myös päivitettäisiin aina uusien tarpeiden ilmetessä tai remonttien jälkeen.

Sellaisen voi omakotitalolle ammattitaitoinen kuntotarkastaja tehdä huolella toteutetun kuntotarkastuksen jälkeen.

Raksystems tarjoaa omakotitalon pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelmaa, eli PTS-ehdotusta kuntotarkastuksen hankkineelle. Niitä kuitenkin tehdään johtavan asiantuntijan Matti Kaijomaan mukaan vain muutama vuodessa. Se voi hyvinkin johtua myös siitä, että kuntotarkastuksetkin tavataan tilata yleensä vasta asuntokaupan häämöttäessä, ei suinkaan siksi, että haluttaisiin suunnitella talon tulevaa ylläpitoa.

Raksystemsillä kuntotarkastukset maksavat alle tuhannesta eurosta ylöspäin ja PTS:n saa siihen päälle muutamalla sadalla eurolla.

”Kuntotarkastusraportissa rakennuksen viat on jo yksilöity, mutta PTS:sta paljastuvat korjausten vaatimat euromäärät ja kiireellisyys sekä suositeltava korjausaikaväli”, Kaijomaa selventää.

Asiat tärkeysjärjestykseen

Omakotitalonsa remonttitarpeita pohtiva tarvitsee avukseen päänsä kylmänä pitämään kykenevää ammattilaista.

Harvalla omakotitalon omistajalla iästä riippumatta on varaa pistää koko taloa kerralla viimeisen päälle kuntoon. Pitäisi tietää, mikä on pakko kunnostaa missäkin järjestyksessä, minkä remontoimisesta tai mihin panostamisesta on hyötyä ehkä energian säästämisen kannalta tai asumismukavuuden kasvamisen vuoksi tai koska sen ansiosta omassa kodissa voi asua pitempään.

Malmivaara ja Kaijomaa neuvovat kääntymään kuntotarkastuksen tekemisen jälkeen nimenomaan omakoti- talojen korjaamiseen perehtyneen asiantuntijan puoleen esimerkiksi energia- tehokkuuden parantamisen korjaussuunnittelun aikatauluttamiseksi.

”Tärkeintä on ottaa kokonaisuus huomioon. On aivan liikaa kokemuksia esimerkiksi energiatehokkuutta parantavista remonteista, joilla onkin onnistuttu pilaamaan taloja, kun suunnitelma oli puutteellinen ja toteutus vaillinainen”, Malmivaara huomauttaa.

Suunnittelijan kanssa pitäisi käydä läpi paitsi tarpeet, myös taloudelliset mahdollisuudet. Remontin kannattavuutta harkittaessa voidaan laskea investoinnille takaisinmaksuaikaa. Samalla on mietittävä remontin vaikutusta asumismukavuuteen. Remontit pitäisi voida laittaa tärkeysjärjestykseen ja ajoittaa pitkällekin aikavälille.

Joihinkin remontteihin voi olla mahdollista saada avustusta. Asumisen rahoittamis- ja kehittämiskeskus ARA:sta voi saada korjausavustusta pysyvässä käytössä oleviin asuntoihin, joissa asuu vähintään yksi yli 65-vuotias.

Lopuksi kannattaa ottaa aikalisä ja miettiä, onko remontissa todella järkeä ja kannattaako sen tekeminen.

Kaijomaa sanoo, että mallia omakotitaloille pitäisi ottaa hyvin hoidetuista taloyhtiöistä.

”Kuntotarkastuksen jälkeen laaditaan PTS ja korjausohjelma ja sille mietitään rahoitusvaihtoehdot. Remontteihin varaudutaan ennalta laittamalla vaikka rahaa sivuun joka kuukausi. Hankkeet laitetaan tärkeysjärjestykseen ja niille tehdään hankesuunnitelmat.”

Milloin remontti kannattaa?

Moni laskeskelee remontin kannattavuutta sen takaisinmaksuajalla. Usein sellaisen antaminen on vaikeaa.

Jos remontti on pakko tehdä jotta talossa voi ylipäätään jatkaa asumista, ollaan tietysti pakkoraossa. Toisaalta: jos parinkymmenentuhannen arvoiseen taloon on tehtävä 50 000 euroa maksava valesokkeliremontti, voi hyvinkin miettiä, onko siinä enää mitään järkeä.

Entäpä jos haluaisi säästää energialaskuissaan esimerkiksi vaihtamalla öljy- lämmityksen maalämpöön. Kohottaisiko se samalla talon arvoa?

Miten sen nyt ottaa. Arvon nousu on kuitenkin enimmäkseen mahdollisen ostajan määriteltävissä. Erityisesti vanhassa talossa ja muuttotappioalueella.

Max Meder muistuttaa, että asiaa on aina mietittävä tapauskohtaisesti.

”Toki merkittäviä säästöjä tuovat energiaratkaisut ja rakennuksen toiminnallisuutta parantavat remontit lisäävät ostajien mielenkiintoa. Neuvoisin kuitenkin keskustelemaan ennen päätöksentekoa paitsi korjausrakentamisen, myös asuntokaupanalan ammattilaisen kanssa. He voivat sitten puntaroida ratkaisujen kannattavuutta talon tulevan myymisen kannalta.”

”Voihan se kuulostaa haastavalta, jos talon arvo on vain 40 000 euroa ja sen maalämpöremontti maksaa 15 000 euroa”, Suomen Lämpöpumppuyhdistyksen toiminnanjohtaja Jussi Hirvonen huomauttaa. Hän neuvookin miettimään, kuinka paljon talossa asuessaan remontin tekemällä säästäisi.

”Vuotuinen 3 000 euron öljylasku muuttuu 800 euron sähkölaskuksi. Koti- talousvähennyksenkin saa. Jos talossa asuu yli viisi vuotta, sijoitus on ollut hyvä”, hän lupaa.

Rahoitusta tarjolla

Monet kattourakoitsijat, ikkunafirmat, lämpöpumppuyritykset yms. tarjoavat remontille myös rahoitusta jonkin rahoituslaitoksen kautta. Kannattaa kuitenkin aina tarkistaa tilanne myös pankin kautta, sillä ehdot saattava olla edullisemmat omassa pankissa.

Remontin työn osuudesta saa kotitalousvähennyksen. Jos suuri remontti, vaikkapa maalämpöön siirtyminen ja siihen liittyvä lämmönjakojärjestelmän asennus ajoittuu vuoden vaihteen molemmin puolin, kotitalousvähennyksen voi saada molemmilta vuosilta.

Lue koko juttu eri remonttien hinta-arvioineen TM Rakennusmaailman numerosta 2/2018.

Käteviä apuvälineitä

  • Omakotitaloille on olemassa sekä paperisia että sähköisiä huoltokirjoja, joista saa tietoa rakenteiden sekä taloteknisten järjestelmien teknisestä käyttöiästä. Suomen Omakotiliiton informatiivinen huoltokirja on jäsenille maksuton, www.omakotiliitto.fi. Myös Raksystemsillä on sähköinen huoltokirjasovellus KotiApp, jonka voi ladata ilmaiseksi älypuhelimeen, www.kotiapp.fi.

Monenlaista remonttia

  • Kuten vaikkapa autoilla, myös rakennuksilla on omat huoltovälinsä: tietyt ylläpitokorjaukset on tehtävä, jotta talo pysyy kunnossa. Jos talossa on huoltokirja, siitä paljastuu, milloin on edessä seuraava julkisivumaalaus tai ilmalämpöpumpun puhdistus. Näihin kuuluvat myös kattomateriaalien vaihdot ja putkiremontit. Ylläpitokorjauksilta ei voi välttyä. Ne on pakko toteuttaa, jotta talo pysyy käyttökelpoisena.

Energiatehokkuutta parantavat remontit. Ne lisäävät asumismukavuutta, mutta ennen kaikkea vähentävät energiankulutusta, pienentävät ostoenergialaskuja ja myös talon hiilidioksidipäästöjä. Tällaista ei välttämättä ole pakko toteuttaa, ellei esimerkiksi vanha lämmitysjärjestelmä rikkoudu. Rakennuksen energiatehokkuuden parantamista esimerkiksi lisäeristämällä ja rakenteiden tiiviyttä parantamalla voidaan edellyttää rakennusluvan saamiseksi myös jonkin muun remontin, kuten laajennuksen yhteydessä.

Asumismukavuutta ja käytettävyyttä parantava remontit. Tähän ryhmään kuuluvat monet energiatehokkuutta parantavat remontit sekä kodin esteettömyyttä parantavat remontit.

Talon mahdollista jälleenmyyntiarvoa kasvattavat remontit. Periaatteessa kaikki remontit kasvattavat talon arvoa. Urakoitsijoiden ja järjestelmäkauppiaiden lupaukset kannattaa