”Vuokrausilmiö on yleistynyt niin nopeasti, että lainsäädäntö laahaa perässä. Aihe on herkkä ja tunteita herättävä. Pulmallisimpia ovat hyvin lyhyet eli päivän tai parin vuokrasopimukset, varsinkin jos vuokraustoimintaa harjoitetaan yrityksen nimissä. Päivittäin vaihtuva vierasvirta ja ovikoodien jakaminen ulkopuolisille huolettaa ja aiheuttaa turvattomuuden tunteita taloyhtiöissä. Koska lainsäädäntöä ei vielä ole, asioista riidellään paljon”, sanoo Kiinteistöliiton apulaispäälakimies Kristel Pynnönen.

”Helsingissä on jo syntynyt kiista. Osa asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajista vuokrasi asuntojaan yritykselle, joka markkinoi niitä edelleen. Asiasta poiki valitus ja alkoi selvittely, oliko kyseessä vuokraustoiminta vai hotellimainen majoitustoiminta eli käyttötarkoituksen vastainen toiminta asemakaavassa asuinrakennukseksi merkityssä talossa.”

Tilanne eteni siihen pisteeseen, että kaupunkiympäristölautakunnan ympäristö- ja lupajaosto päätti velvoittaa asunto-osakeyhtiön kiinteistönomistajana ja yrityksen toiminnanharjoittajana ja vuokralaisena sakon uhalla lopettamaan asuinhuoneistojen käytön majoitustilana 1.5.2019 mennessä, osakkaat velvoitettiin samaan. (lähde: http://dev.hel.fi/paatokset/asia/hel-2018-013179/ylja-2019-2/)

Myös Rovaniemellä on toimittu käyttötarkoituksen vastaisesti. Pula majoituspaikoista on johtanut siihen, että kokonainen asunto-osakeyhtiö on tehty hotellityyppisesti vuokrattaviksi luksussviiteiksi. Osakkailta ei tule tässä tapauksessa valituksia, sillä heitä on vain yksi. Rakennusvalvonta ei ole reagoinut asiaan, mutta sen toiminnasta on valitettu. Asia on parhaillaan oikeuskanslerin käsiteltävänä.

Käyttötarkoituksen muutos vaatii luvan

Periaatteessa asia on selvä: asuinkäyttöön kaavoitettu talo on asuintalo. Asunnon käyttäminen majoitustilana on maankäyttö- ja rakennuslakiin kirjattu käyttötarkoituksen muutos, joka vaatii rakennusluvan. Asiaa ei muuta se, onko taloyhtiössä yksi vai monta tällaiseen toimintaan valjastettuja asuntoja.
Tilanne herättää kuitenkin kysymyksiä. Olisiko edellä mainittujen tai vastaavien asunto-osakeyhtiöiden käyttötarkoituksen muutos majoitustilaksi eli sellaisen lupahakemuksen läpimeno oletettavaa ja mahdollista?

”Riippuu täysin siitä, mahdollistaako kaava sen. Jos mahdollistaa, niin viranomaisen myöntämä rakennuslupa saattaa olla riittävä. Muuten edellytetään mahdollisesti jopa kaavamuutosta. Jos myös taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä olisi tarkoitus muuttaa huoneistojen käyttötarkoitus, se edellyttää huoneistojen osakkaiden suostumuksia.”

Vuokrausta vai majoitusta, siitä siis kiistellään. Jonkinlainen määritelmä voisi olla tällainen: Jos vuokraajana on yritys, asunnossa väki vaihtuu vilkkaasti jopa päivän välein ja tarjolla on hotellimaisia huonepalveluja, kuten aamiainen, liinavaatteet ja siivous, toiminta voidaan katsoa majoitukseksi. Jos yksityishenkilö vuokraa kotiaan tai sijoitusasuntoaan pitemmiksi ajoiksi tai satunnaisesti vaikka kesälomakuukautensa ajaksi, voidaan puhua vuokraustoiminnasta.

Lusikkansa samaan soppaan on laittanut myös työ- ja elinkeinoministeriön jakamistaloustyöryhmä, joka pohtii ammattimaisen ja ei-ammattimaisen toiminnan eroja ja jakamistalouden sääntelyä. Suuntaus on sama kuin yhteiskunnan norminpurkamistalkoissa yleensäkin, monenlaista toimintaa pyritään selkeyttämään ja vapauttamaan.

Vielä ei ole tehty päätöksiä, asioista vasta keskustellaan. Sekin on epäselvää, saako lyhytaikainen vuokraustoiminta oman lakinsa tai lainkohtansa. Tällä hetkellä vaihtoehtoina on asuinhuoneiston vuokrausta koskeva laki ja majoitus- ja ravitsemisalaa koskeva laki, joihin kiistatapauksia yritetään sovittaa. Selvyyttä kaivataan, sillä rakennusvalvontaviranomaisille saapuu majoituspalveluihin liittyviä toimenpidepyyntöjä.
”Lopullinen ratkaisu on vielä tekemättä. Asian määrittelee viime kädessä tuomioistuin”, sanoo Pynnönen.

Näin valmistaudut vuokraamaan kakkoskotisi

  • Asenne kuntoon: Vuokraustoiminta edellyttää työtä, paneutumista ja palvelualttiutta. Kakkoskoti ei tuota rahaa eikä tyytyväisiä vuokraajia yhtään panostamatta.
  • Paikat kuntoon: Varsinkin wc- ja kylpytilat sekä keittiö kannattaa remontoida hyvään kuntoon. Luksusta ei tarvitse tarjoilla, mutta kodin pitää olla siisti, viihtyisä ja toimiva, sellainen missä itsekin lomailisi.
  • Siisteys ykkösasiaksi: Siivoukseen on valmistauduttava panostamaan jopa nopealla aikataululla, kun vuokralainen vaihtuu. Jos siihen ei itse aina ehdi tai pysty, on hyvä harkita ammattilaisen palkkaamista.
  • Palveluasenne kuntoon: Tulijat haluavat tietää paikkakunnasta, sen aktiviteeteista ja palveluista. Sähköpostiviestejä tai puheluita voi suihkia taajaankin. Joskus on oltava yllättävän paljon ja yllättäviin aikoihin käytettävissä.
  • Infopaketti esille: Infokansio on erinomainen idea. Siihen voi pakata ns. kodin käyttöohjeet, seututietoa sekä kaupungin tärkeimmät palvelut.
  • Järkevä varustelu: Mietitty varustelu helpottaa vuokraamista. Ei siis niitä ykköskristalleja astiakaappiin, vahinkojahan voi sattua. Kannattaa myös hankkia yksi lukittava kaappi, jonne voi laittaa omaa arvo-omaisuuttaan vuokra-ajaksi.
  • Viihtyisä sisustus: Kovin neutraalia ja kylmän persoonatonta ei kakkosasunnosta kannata tehdä. Kodinomainen ja viihtyisä asunto viestii osaltaan vuokraajille, että siellä oleskellaan kotoisasti kodin säännöin.
  • Kunnon kuvat: Kohteen kuviin kannattaa satsata, sillä niiden perusteella tehdään päätöksiä.
    (Vinkit: Nana Hyry)